家族が亡くなって、「土地をどうやって手続きすれば良いのか分からない」とお困りですね。
土地などの不動産を相続するためには相続登記と呼ばれる名義変更の手続きが必要です。
でも、「そもそもどこで手続きすれば良いの？」と悩んでいる人も多いはず。
そこで今回の記事では、初めての人でも分かりやすい不動産の相続の手続きについて解説。
手続きの一連の流れや必要な書類、確認したい注意事項などを丁寧に説明しています。
また、土地以外の相続についても簡単に解説しているので、こちらもぜひ参考にしてください。
目次
土地の相続の手続きの流れ
家族が亡くなってからは、まずは被相続人（亡くなった方）の所有する土地を探しましょう。
その後、不動産の評価額を算出し、相続人を決めます。
土地の相続登記に期限はありませんが、そのまま放っておくといざ名義変更をしたいと思ったときに、相続登記できない可能性があります。
なぜなら相続登記の手続きに必要な亡くなった方の住民票や除籍謄本には保存期限があるからです。
名義人以外の人が売却や賃貸に出すことはできませんので、できるだけ早く相続登記をしておきましょう。
土地の相続登記について、詳細に分けると以下のようになります。
（１）土地の評価額を算出する
（２）相続者を決める
（３）相続登記に必要書類を集める
（４）必要書類を提出する
順番に確認していきましょう。
ステップ１．土地の評価額の算出
まずは、土地の評価額を算出しましょう。
土地は相続遺産の対象になり、残された家族で公平な相続遺産の分割をするために「いくらで換金できるのか」を明確にすることが必要なのです。
評価額の算出は大変そうに思う人も多いですが、順を追って確認していくと専門家でなくても計算が可能です。
評価額の算出方法を詳しくみていきましょう。
土地の評価には、固定資産税の納税通知書と路線価を使います。
固定資産税の納税通知書には土地の面積（地積）が書かれているので、確認をしましょう。
次に、国税庁のホームページから「路線価」を確認して下さい。
路線価とは、道路に面する宅地の1平方メートル当たりの価格のことで、単位は千円です。
路線価を密と、道路ごとに数字が書かれています。
数字の単位は千円なので、「200」と書かれている場合、1平方メートルあたり20万円ということになるのです。
この路線価と土地の面積を掛け合わすと、土地の評価額を算出することが出来ます。
もし通知書が見つからない場合には、登記簿謄本を取得をすれば面積を知ることが出来ます。
登記簿謄本は、法務局へ行き請求書類をその場で記入して提出するかオンラインで申請するかどちらかの方法で取得が可能です。
法務局で申請すると発行手数料600円が必要で、オンラインで申請すると法務局で受け取る場合には480円、郵送してもらう場合には500円が必要となります。
オンラインの場合は、「かんたん証明書請求」から、ID登録を行い、請求手続きを行いましょう。
ステップ２．遺産分割協議を行う
遺産分割協議とは、遺産を相続する人が集まって相続財産をどう分割するのかを話し合うことです。
もちろん、被相続人が残した遺言書が存在したり、相続する権利のある人が1人の場合には遺産分割協議を行う必要はありません。
この協議で決めるのは以下のことです。
・相続人の代表者
・誰が何の財産を相続するのか
この決定をもとにして、相続登記の手続きを行っていきます。
ステップ３．相続登記を申請する
相続する土地の評価額と相続する人が決まれば、実際に土地の相続登記の手続きを進めていきましょう。
流れは、必要書類を集め、申請時に必要な費用を確認し、必要書類を提出するという3つの行程があります。
それぞれ詳しく確認していきましょう。
１．必要書類の取得
まずは必要な書類を確認し、集めていきましょう。
書類の名前、取得方法、取得にかかる費用をまとめましたので、以下をご確認下さい。
| 書類の名前 | 取得場所 | 取得費用 | 備考 |
| 被相続人の除籍謄本または戸籍謄本 | 最後の本籍地だった市区町村役場 | 戸籍謄本は一通450円 除籍謄本は一通750円 |
印鑑と本人確認書類が必要。 代理人の場合には、委任状と代理人の身分証明書が必要。 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 一通450円 | 印鑑と本人確認書類が必要。 代理人の場合には、委任状と代理人の身分証明書が必要。 |
| 相続人全員の住民票の写し | 本籍地の市区町村役場 | 一通200～400円 | 印鑑と本人確認書類が必要。 代理人の場合には、委任状と代理人の身分証明書が必要。 |
| 法定相続人全員の印鑑証明 （3ヶ月以内のもの） |
本籍地の市区町村役場 | 一通数百円 （自治体によって異なる） |
印鑑登録証（印鑑登録カード）、住民基本台帳カード、もしくは「個人番号カードが必要。 代理人の場合でも委任状は不要。 |
| 遺言書や遺産分割協議書など 遺産分割の内容が分かるもの |
手元 | 0円 | 遺言書の場合、検認した証明も必要。 |
| 所有権移転登記申請書 | 法務局窓口または法務局ホームページ | 0円 | 遺産分割の方法によって申請する書類のフォーマットが異なるので、注意が必要。 |
| 相続関係説明図 | 自分で作成する サンプル |
0円 | 戸籍謄本類の原本還付を希望する場合のみ |
| 委任状 | 自分で作成する サンプル |
0円 | 代表相続人や代理人が手続きをする場合のみ |
| 手続きをする人の身分証明書 | 手元 | 0円 | 免許証・マイナンバーカードなど |
1つでも書類が欠けていると相続登記の手続きが出来ないので、すべての書類が揃っているかしっかり確認をしましょう。
２．必要な費用の確認
次に相続登記の申請に必要な費用を計算しましょう。
相続登記の申請に必要なのは、登録免許税と登記簿謄本取得費用です。
まず、登録免許税とは相続に限らず不動産の名義を変更するときに必ず発生する国税です。
相続による登録免許税は、固定資産税の評価額×0.4％で算出することが出来ます。
もし、土地の固定資産税の評価額が2000万円だったとき計算は以下のように行います。
2000万円×0.4％＝8万円
次に、登記簿謄本取得の費用は一つの物件につき600円です。
相続登記を行ったら、必ず最新の登記簿謄本を取得し、間違った記載がないかを確認する必要があります。
このように、相続登記の申請には登録免許税と登記簿謄本取得費用が発生することを覚えておきましょう。
３．必要書類の提出
最後に必要書類をすべて提出し、相続登記の申請を行います。
申請方法は、直接法務局へ行く、郵送する、オンライン申請するの3つの方法があります。
平日に法務局へ行ける人は直接申請がオススメ
平日8:30～17:15までの間に時間がある人は直接法務局の窓口で申請しましょう。
窓口で相談することが出来るので、万が一誤りがあった場合にもその場で対応することが可能です。
申請当日には、必要書類一式と登記申請に使用した印鑑を忘れずに持っていきましょう。
印鑑を持っていくのは、不備があった際に訂正印として使用するためです。
書類を提出した申請日に相続登記が完了はせず、通常1週間～10日ほど手続きに時間がかかります。
登録完了予定日には再度法務局へ行き、登記完了の書類を受け取って手続きは完了です。
登録完了後は登記事項証明書を取得し、内容に間違いがないかを確認するようにしましょう。
法務局へ足を運ぶ時間がない人は郵送での申請がオススメ
平日は仕事などで法務局へ行く時間がないという人は、郵送での申請をしましょう。
郵送を利用する場合、大事な書類なので書留郵便で送るようにして下さい。
また、返信用封筒と切手を同封することで登記完了の書類も郵送で受け取ることが出来ます。
その際には、登記申請書に「送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付、原本還付書類の返還を希望します。」という文言と送付先、申請者の住所を明記が必要です。
ただし、不備が見つかった場合には印鑑を持って直接法務局まで行かなくてはなりません。
十分に書類をチェックし、不備がない状態で発送するようにしましょう。
パソコンの操作に慣れている人はオンラインでの申請がオススメ
パソコンの操作に自信がある人はオンラインの申請が手軽でオススメです。
オンライン申請の利用時間は平日8:30～21:00までとなっており、法務局の窓口よりも長い時間利用が出来ます。
オンライン申請を利用する際は、以下の手順で手続きを行います。
（１）申請する環境を整える
オンライン申請する場合には、以下の環境が必要です。
| インターネット環境のあるパソコン | Microsoft Internet Explorerをいつも使うブラウザに設定する |
| PDFの電子署名プラグイン | 国税庁ホームページにて確認 |
| PDF処理ソフト | 国税庁ホームページにて確認 |
| マイナンバーによる個人認証環境 | ICカードリーダーライターなど |
また、マイナンバーカードを取得し、必要書類はすべてPDFにします。
（２）ソフトウェアと操作手引書をダウンロードする
国税庁ホームページから、申請すためのソフトウェアと操作手引書をダウンロードします。
（３）操作手引書に従って申請を行う
申請の手順は操作手引書に詳しく記載されていますので、参考にしながら申請を行います。
（４）オンライン申請から2日以内に必要書類の原本を法務局へ持参もしくは郵送する
オンライン申請をする中でPDFにして必要書類を送信しますが、それらの書類の原本は法務局へ持参するか郵送する必要があります。
期限は2日となっていますが、どうしても難しい場合には事前に連絡をしておきましょう。
申請完了後、1週間～10日程でオンラインでの証明書が交付されます。
また、郵送の場合とは違い、不備があった場合にもオンラインで修正することが出来るので、一切法務局へ行く必要なく手続きを終えることが出来ます。
ただし、パソコンの設定や電子証明書の取得などが手間だったり難しいと感じる場合には、郵送での申請にしましょう。
ここまでの手続きが「難しい！」と思ったなら専門家へ依頼しよう
土地の相続の手続きを詳しく解説しました通り、時間や手間はかかるものの、だれでも出来る手続きとなっています。
しかし、ここまでの手続きが難しいと感じたり、物理的に手続きの時間がないという人は土地の相続手続きのプロである司法書士への依頼がオススメです。
もし、財産がそんなにない場合は、相続で必要な手続きは相続登記がメインとなります。
相続登記は司法書士の得意分野で、行政書士や税理士に不動産の相続登記業務の代理をしてもらうことはできません。
相続登記ほかにも、遺言書の検認、預金の相続手続きの業務を司法書士に依頼することができます。
司法書士へ相続登記の代理の報酬費用は、1件あたり3～15万円です。
この報酬費用で、相続登記の申請手続きはもちろん、必要な書類の取得代行もしてくれます。
実際、土地などの不動産を相続されるほとんどの方が司法書士へ代行を頼んでおり、報酬費用以上に簡単でスムーズな相続を選ばれているのです。
相続する固定資産評価額によって報酬費用は変動しますので、事前に問い合わすようにしましょう。
一方、相続税がかかるほどの相続遺産がある場合には、初めから税理士へ相続業務を依頼することがおススメです。
税理士については、このあと「相続税申告は税理士へ依頼しよう」にて詳しく書いていますので確認して下さい。
揉めないために知っておきたい土地や不動産の分割方法
土地を相続をするために必要な相続登記の方法を説明しましたが、ここからは相続財産の分割方法をお伝えしていきます。
相続財産を複数人で分割する場合、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有」の４つの方法を使われます。
特に土地や家など、分けることのできない相続財産の分割は相続争いの元になることも多いです。
相続人同士でも揉めないためにも、相続財産の分割方法の特徴を知り、どのような分割をするのかを決める参考にしてください。
１．現物分割
現物分割とは、財産をそのままの形で相続する方法です。
例えば、家は家のまま、証券は証券のまま相続します。
一般的によく使われている方法で、1つ1つの相続財産ごとに相続人を決めていくのです。
例えば、長男は家と土地を相続し、次男は預金と自動車というように決めていきます。
現物分割のメリットは、不動産をそのまま残すことが出来ることです。
特に被相続人と同居していた場合に、家を手放すことは難しいでしょう。
ただし、家や土地の相場が他の預金などの相続財産と同じ価値になることはほとんどありません。
そのため平等に分割することが難しく、相続人の誰かから不満が出る可能性があります。
２．代償分割
代償分割とは、分割できない相続遺産を相続した人がそれに見合う現金を他の相続人に渡す方法です。
例えば、残っている預金が非常に少なく、相続財産が家と土地だけだったとします。
評価額5,000万円の家と土地は長男が相続し、その代わりに次男に2,500蔓延の現金を支払うのです。
受け取るもの自体は違いますが、金額的に公平になるようします。
この方法も家や土地をそのまま残すことが出来る点がメリットです。
しかし、相続する代わりに現金を払うこととなった相続人は資金力がなければなりません。
そのため、大証分割は現実的にあまり利用されていない分割方法なのです。
３．換価分割
換価分割とは、分割できない財産を売却し、現金にしてから相続人で平等に分割する方法です。
現金で遺産分割を行うため、均等に相続額を受け取れることがメリットです。
一方で、現物を残せないというデメリットがあります。
また、売却した際に発生する利益は所得税と住民税がかかってしまうのです。
さらに売却をしても希望通りの売却額で売れるかどうかはわかりません。
場所によっては買い手が見つからず、なかなか売却が出来ないという可能性もあります。
４．共有分割
共有分割とは、家や土地の名義を相続人全員で共有する方法です。
例えば、長男と次男の2人で家や土地を共有名義として相続し、それぞれ2分の1ずつの権利を持ちます。
そうすることで家や土地を売却したり賃貸に出したりする場合に発生する利益は兄弟平等に半分ずつ額を受け取ることが出来るのです。
現物を残しながらも、公平に分割が出来ているように見えますが、実は共有分割は一時的な解決に過ぎません。
兄弟2人が生きている間は良いのですが、その後兄が死亡したときには兄の権利分だけが相続人へ相続されます。
１つの不動産の複数人で共有すると権利が細分化し、自分の思うように不動産を取り扱うことが出来なくなるのです。
例えば、売却や建て替えをしたいと思った場合には共有名義となっている全員の同意と捺印が必要となります。
一見メリットが多そうな共有分割ですが、できるだけ避けたい相続方法です。
相続登記の完了後に確認したい2つのこと
「相続登記の手続きが終わった！」と安心しきっていませんか?
相続登記の手続きは終わっても、相続はまだ終わっていません。
ここからは、相続登記の手続きを終えてからもう一度、確認すべきことを解説していきます。
１つずつ見ていきましょう。
確認事項１．固定資産税の支払う人を決めておこう
被相続人が亡くなった年の固定資産税を支払う人を決めておきましょう。
基本的には土地を相続した人が支払うことになりますが、被相続人が亡くなった年の固定資産税は法定相続人で平等に支払うという選択肢もあります。
また、兄弟2人の共有名義として土地を相続した場合にも毎年の固定資産税の支払いの割合を決めておくことが必要です。
固定資産税の請求が来るのは翌年の3月～4月ですが、請求される前に誰が何割ずつ払うのかを決めておくと、あとあと揉めずに済みます。
確認事項２．相続税の申告が必要なのか確認しよう
相続税の申告が必要なのかを確認しましょう。
土地の評価額だけで判断せずに、預金や保険金も含めて3,000万円以上の財産を相続する場合は、相続の申告が必要になるかもしれません。
万が一申告しないままでいると、後から何百万もの相続税が発覚し、トラブルに繋がる可能性があります。
必ず全相続遺産を調べて相続税申告が必要なのかを確認しましょう。
Q＆A 土地の相続についての疑問を解消しよう
最後に土地の相続について、多くの人が疑問に感じていることをQ＆A方式でまとめました。
確認をして、疑問を解消して下さい。
Q１．共有名義の土地を相続する場合はどうすればいいの？
A．被相続人の持ち分は相続できますが、出来れば共有名義を解消しましょう。
土地の共有名義とは、1つの土地を2人以上が所有していることです。
土地の場合だと夫婦で共有名義にしていたり、同居している長男と共有名義にしていることがあります。
この場合、被相続人の持ち分のみが相続人に分割される対象の相続遺産なのです。
しかし、共有名義は解消をして、1人の名義で相続登記することをオススメします。
でないと、相続が発生するたびに共有者が増えていき、相続が細分化されてしまうのです。
また、土地を売却したいという場合には、共有名義となっている人全ての人の同意と捺印が必要です。
こうなると土地を手放したいと思ったときに簡単に処分できなくなってしまいます。
このような理由から、この相続を機会に共有名義を解消することがオススメです。
共有名義を解消する方法も相続登記の手続きと同じです。
Q２．相続した土地を売却するメリットと発生する税金とは？
A．土地を現金に換えることができますが、印紙税や譲渡所得課税などが発生します。
相続した土地を売却して現金に換えることで、平等に相続人へ分割することが出来たり、相続税の納税に充てることが出来ます。
しかし、土地を売却すると税金が発生しますので、理解したうえで売却を進めましょう。
税金は印紙税と譲渡所得課税の2種類です。順番に確認していきましょう。
印紙税
印紙税とは、売買契約書に印紙を貼って納める国税のことで、土地の売却時には必ず発生する税金です。
税額は契約金額によって異なりますので、以下の表にて確認して下さい。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
印紙税は土地を売却する時に必要となるので、注意しましょう。
譲渡所得課税
譲渡所得課税とは、土地を売却したことによって得た利益に対して課税され、所得税と住民税がかかります。
課税対象は売却によって得た利益なので、不動産業者を通したりして諸経費がかかった分は差し引くことが可能です。
また、保有期間が5年を超えるとき「長期譲渡所得」、5年未満のときは「短期譲渡所得」とよばれ、税率が変わります。
| 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 | |
| 所得税の税率 | 15％ | 30％ |
| 住民税の税率 | 5％ | 9％ |
相続した土地を売却した場合の保有期間は、被相続人が取得した日から売却した年の1月1日までで計算します。
このように、土地を現金にして相続するメリットは多くあるものの、大きな税金も発生することを覚えておきましょう。
Q３．不要な土地の相続を放棄する方法とは？
A．相続放棄の手続きを行うことが出来ますが、管理責任だけが残ってしまいます。
相続放棄の手続きは被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に行う必要があります。
手続きは、裁判所に相続放棄申述書と必要書類を提出し、郵送される照会書面を返送し、最後に相続放棄申述受理通知書を受け取ることで完了します。
詳しい手続きについては「相続放棄の手続きはどんな流れ？簡単に覚えよう！」にて解説していますので、ご確認ください。
しかし、相続放棄をしたからといって手放した土地と無縁になるわけではありません。
実は、相続放棄をした相続人は、他の相続人や相続財産管理人が不動産を管理できる状態になるまで管理しなければならないという義務が発生します。
このように土地を相続放棄をしても、管理責任が残ってしまうのであまり効果的とは言えません。
土地の相続放棄について、「相続放棄をしたら解決？実はそうじゃない相続不動産と管理責任の問題」にて詳しく解説していますので、ご確認ください。
まとめ
土地の相続をする相続登記の手続きは、時間さえあれば自分で完結させることが出来ます。
しかし、土地の評価額算出や相続税申告が必要な場合には迷わず司法書士や税理士に頼ることをオススメします。
しっかりと自分でできることと、お金をかけて依頼すべきことを把握し、スムーズな相続をしましょう。
