不動産を手に入れた人は、その方法が売買であろうが相続であろうが、登記の手続きが必要になります。

面倒くさそうだし、お金がかかるし…と放置しておくと、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。

登記に必要な書類、手続き方法などについて説明します。

 

土地か建物を取得した場合は、誰でも相続登記が必要

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相続登記をするべきなのは、相続で土地か建物を取得した人です。

物件がかなり傷んでいたとしても、使っていない土地だろうと、登記はしておいたほうが結局は相続人のためになります。

罰則も期限もないのは事実ですが、自分を守るためと考えてください。

自分を守る、というのは、登記は不動産の名義を自分のものにするために行うものだからです。名義変更とも言われます。

相続した土地を売ろうと思った場合、自分のものであることを証明する必要があります。

登記をしていないと、第三者による証明ができず、売買契約書を作成することができない場合があります。

 

土地を単独で相続することになった場合の注意

協議の末、単独で土地や建物を相続することになったとします。

ところが、ほかの相続人が心変わりし、勝手に登記をしてしまうと、法律上は自分ひとりのものではなくなってしまいます。

相続人は、自分の法定相続割合の分であれば、ほかの人の了解を得ることなく登記することができてしまうのです。

遺産分割協議書などもなければ、なし崩し的にその人と土地を共有することにもなりかねません。

そうなると、売却や建て替えなどのときに、かなり自由が制限されることになってしまいます。

せっかく相続で譲り受けたのですから、スムーズかつ有効に活用できるように、登記をしておいたほうが新しい所有者のためになります。

 

 

相続登記の方法や費用

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では、具体的にいつどうすればできるのか、必要書類は何か、誰に相談すればいいのかなどをご説明します。

 

いつごろまでにやればいい?

手続きのタイミングとしては、相続税申告の後すみやかに行うのがいいでしょう。

特に明確な期限があるわけではありませんが、相続税は相続開始を知ってから10ヶ月という期限があり、

遅れると納付する税金が増えてしまうので、最優先すべきです。

あまり長期間放置しておくと、費用負担を忘れてしまうかもしれませんし、相続人の一人が亡くなり二次相続となった場合に厄介です。

そうなると、遺産分割協議書の添付が必要なため、協議に参加する人が増えてしまいます。

 

どうやって登記する?相続登記の専門家とは?

登記の専門家は、司法書士です。

そのなかにも、特に相続登記に強い司法書士もいますが、

特に急いでいたり、複雑な案件だったりしなければ、事務所の場所や費用で選んで充分でしょう。

登記にあたって隣の土地との境があいまいになっている場合、

土地を複数の相続人に分ける(共有ではなく、土地自体を分ける分筆)場合などは、土地家屋調査士に測量を依頼することになります。

この場合でも、まずは司法書士に相談すれば付き合いのあるところを紹介してくれるでしょう。

相続税や遺産分割協議書の作成など、ほかの相続関連手続きを税理士や行政書士などの専門家に頼んだ場合は、紹介してくれるはずです。

または、その専門家が司法書士の資格も持っていて、登記まで一貫してやってくれる場合もあります。

司法書士に依頼する場合、代行報酬は3万円~8万円くらいかかります。

自分で行う場合は、

  • 管轄する法務局を調べ、申請書類を作成、提出する
  • 書類の作成自体に法律の知識が必要
  • 申請は直接、またはオンラインで、いずれも平日の日中のみ

このような流れになり、節約にはなりますが、専門的で複雑になります。

法務局によっては、個人で相続登記をする人向けに相談窓口をもうけている場合もありますが、

面談時間が限られていたり、必要書類を用意してから来所する必要があったりします。

専門家に依頼すれば、分割方法や内容などについてモヤモヤした部分があれば、相談にのってもらうことができます。

日中働いている忙しい人、相続の内容が複雑で割り切れない部分がある人などは司法書士に依頼することをおすすめしますが、

時間があって煩雑なやりとりもいとわないという人であれば、自分でやってみるのもいいと思います。

 

必要書類は何を揃えればいい?

申請に必要な書類は以下のとおり。

  • 相続登記申請書…法務局のホームページからダウンロードする
  • 対象不動産の登記簿謄本…正確にするために、被相続人(亡くなった人)名義で登記されている情報をもとに申請書を作成する。
    不動産を管轄する法務局で、1通500円前後で取得可能。法務局によっては、オンラインで取得することも可
  • 固定資産税評価明細書…対象となる不動産の最新のもの。登録免許税を計算するために必要となる。
    基本的に毎年都道府県税事務所から送られてくるが、固定資産税がかからない場合などには送付されないことも。
    その場合も300円程度で取得可能
  • 亡くなった人の戸籍謄本…出生から死亡まで、全て。
    「除籍謄本」「改正原戸籍」「原戸籍」の3種類。本籍地のある地域を管轄する市町村役場で入手する
  • 亡くなった人の住民票…死亡時に住んでいた地域を管轄する市町村役場で入手。正確には住民票の「除票」と言う
  • 相続人全員の戸籍謄本…相続開始(被相続人が亡くなってから)以後のもの
  • 新しい名義人の住民票…相続開始以後、最新のもの

また、次の書類は、場合によって必要となります。

  • 遺産分割協議書…作成した場合は、相続人全員の印鑑証明書とともに添付。印鑑証明書に有効期限はない
  • 遺言書…有効な遺言書によって遺産分割した場合は、添付
  • 相続関係説明図…必須ではないが、提出すると手続き終了後に戸籍謄本などを返してもらうことができる。
    戸籍謄本などの書類は、銀行の預金など、ほかの相続手続きに使うことが可能
  • 委任状…司法書士に依頼する場合に必要

非常に煩雑ですが、司法書士に依頼する場合は書類取得の大半を代行できます。

 

自分で登記する場合でも費用はかかる

司法書士に依頼しなかった場合でも、相続登記には費用がかかります。

上記の書類は役所で取得するものがほとんどですが、1通数百円かかりますので、全部で数千円はかかるでしょう。

書類の取得も司法書士に依頼すると、その分の報酬も1件あたり千円程度かかります。

もっとも高額になるのが、登録免許税で、固定資産税評価額の0.4%かかります。

固定資産税は1.4%が標準なので、3分の1弱といったところです。

例えば、相続税評価額が1500万円の土地であれば、登録免許税は6万円になります。

なお、売買で不動産を取得したときには不動産取得税がかかりますが、相続の場合はかかりません

 

 

まとめ

ポイントをまとめると、

  • 相続登記をするのは、土地や建物を相続で取得した人
  • 期限はなく、罰則もないが、自分自身の権利を守るために必要。あとでしようとすると余計に煩雑になる
  • 司法書士に依頼すると、必要書類の取得からやってくれるので、かなり手間が省ける
  • 登録免許税が固定資産税評価額の0.4%かかる。そのほか必要書類の取得費用が数千円、司法書士への報酬が数万円

自分に合った方法を選んでみてください。

 

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この記事を書いた人

ファイナンシャル・プランナー ファイコロジスト山田

不動産から為替相場の予想まで、お金に関するテーマについて幅広く執筆。
相続に関連して実家を失ったことがある。
これらの経験から、相続関係業務のモットーは「運用を含めた総合的な人生設計」「関係者全員が納得する分割」。