親が建てた家が、土地を買ったと思っていたら、借地の上に建っていたということがあります。

では、借地権を持つ親が亡くなり、相続が発生した時

  • 家だけ相続ということになるのか?
  • それとも、住む権利を失って、家取り壊しで丸損なのか?

借地の上に建つ家を相続した場合、権利はどうなり、何をどう手続きしたらいいのか今から見ていきましょう。

 

相続できる?親が住んでいた家の借地権

親の家があるのは自前の土地だと思っていたら、借地だったということは案外あることかと思います。

  • 上物の家屋は親の名義
  • 下の土地は地代を払っている借地

さて、親の相続において、借地権はどうなるのでしょうか?

この場合の答えは、借地権は相続できるということです。

同時に上物の家屋の名義も、借地権の相続と共に相続するので変えることができます。

借地権は土地の賃借権、地上権とも言います。

では、借地権者の相続に際しては、

  • 借地権が設定された土地、いわゆる底地の持ち主に承諾を得る
  • 賃貸借契約書を書き直す

このような必要はないのでしょうか?

 

借地権の相続には地主の承諾が基本不要

法定相続人の相続に関しては借地権に絡んでしばしば必要になる、底地の持ち主の承諾は必要ありません。

ただ、土地の持ち主に、借主の名義が相続で変わった旨、これから地代や賃料を誰が払うとかを知らせることで事足ります。

そして、重要なのは相続の際にきちんと建物の名義を、相続人に変えておくことになります。

これは非常に重要な点なので、後で詳しくお話します。

 

相続には名義書換料や更新料の義務はない

では、借地権の相続による移動に際し、

  • 新しい借主名義で賃貸借契約書の作り直し
  • 名義書換料や更新料

は必要ないのでしょうか?

法定相続人が相続で契約や地代をそのまま引き継ぐので、契約を書き直す必要も無く、更新料も不要です。

借主が亡くなったから契約が終ったとか、名義変更を承諾してないから土地を明け渡せと言われても、その点は聞く必要はありません。

ただ、相続人以外への遺贈のケースは例外となります。

次は遺贈の場合についてお話していきます。

 

遺贈にあたる場合は借地権の相続には地主の承諾が必要

法定相続人に対する相続の場合、地主の承諾は要りません。

ですが、

  • 遺言書で他人に遺した場合
  • 伯父や従兄弟といった身内でも法定相続人ではない人に遺した場合

は、地主の承諾及び承諾料が必要となります。

承諾料は借地権価格の10%程度を基準とすることが多く、借地契約の他の事情や立地等の条件もあってさらに変わります。

借地権価格は更地価格に借地権割合を掛けたもので、国税局のサイトで、借地権割合は路線価と一緒に確認できます。

都市部の中心では土地価格の9割程度までいくこともあります。

その点支払えるかどうかは先に知っておく必要があります。

また、借地権の遺贈ができたとしても、年数が限られている定期借地権の場合、期間が終われば建物を壊して更地で返す必要があります。

  • 承諾料
  • 更新料等

が、その使える年数に見合うものなのかも把握しておきましょう。

遺贈を受けるかどうかの判断のため、借地権についての下調べはしっかりしておくことが大事になるのです。

 

遺贈の承諾が地主から得られなかった場合

地主の承諾が得られなかった場合は、家庭裁判所に借地権譲渡の許可を申し立てます。

この許可が得られなければ、遺贈ができなかったという結論になります。

また、相続に際し自分で手続きするのは安上がりです。

ですが、借地権遺贈の承諾にしても、

  • 地主相手に個人で話をするのと
  • 弁護士が間にたつ

のとでは心証が違います。

書類もプロならではのノウハウがあります。

そのため、遺贈できるか不安な場合は、少しでも確実性を上げるのに早目に弁護士に相談をしておくのも方法の一つです。

これは、自分の借地権の相続を法定相続人以外に考えている人も、遺贈を受ける予定の人にも言えることです。

 

子ども名義の建物は地主の承諾無しに建ててはいけない

法定相続人に相続で自然に借地権は子ども引き継がれます。

それは人が亡くなって、相続というやむを得ない場合だからです。

相続と同様の子どもへの名前変更だからといって、借地権者が生きているうちに地主に承諾を得ず、

勝手に息子名義で家を建て替えてはいけません。

無断転貸で契約が解除になり、新築の家を壊して明け渡すことになりかねません。

また、借地権を息子に名義を変えたい場合は、もちろん地主の承諾がいるだけではなく、贈与税の対象にもなるので注意が必要です。

ただ、承諾を得るだけですと、土地の賃貸借契約と建物の登記名義が異なってしまうことになり、借地権者親子に後々不都合が生じることがあります。

そのため、きちんと息子名義の賃貸借契約を結んでくれるように、地主にお願いするのが筋となってくるのです。

 

地主の承諾は必要?建物を人に貸すことは

息子名義の建物を建てることが無断転貸状態になり問題になるとしましたが、

借地権者名義の建物を人に貸すのは大丈夫なのでしょうか?

結論から言いますと建物を人に貸す場合は、建物名義は借地権者のものですので、地主に承諾を得る必要はありません。

ただ、借地権に関する権利を違う人に貸すと、家族でも他人でも契約違反となり、契約解除になりかねないので区別しましょう。

 

借地権の建物は地主の承諾なく建て替えできない

借地の上にあるのは、借地人名義の建物であれば、何でもいい訳ではありません。

借地の上で建て替えて新築にする場合も、底地の地主の承諾を得る必要があります。

  • 更地の売買価格の2~5%の承諾料支払い
  • ローンを組む際にも、地主の署名捺印入りの書類を提出

する必要が出てきます。

旧借地借家法では建物が新しくなると、

契約期間が伸びるということがあったり、ローンを組む際に建物が銀行の抵当権に入るため、承諾無しではできないようになっています。

また、

  • 借地権の契約時期
  • 建物の種類

によっては、建て替えは条件変更となり、相場として更地の売買価格の10%程度で、

条件変更承諾料が必要になる場合もあります。

裁判所の許可をとる方法もありますが簡単にはできないので、

  • まずは地主にきちんと承諾を得ること
  • 承諾料は書類を作るタイミングで渡すこと

など、慎重に行う必要があります。

 

借地権の売却は可能不可能?地主の承諾をとるべきか

借地権に関する権利を売却することは、結論から言いますと可能です。

借地権の無断転貸の話で、借地権に関する権利を地主に無断でどうこうするとまずいというお話をしました。

借地権の売却に関しても同様です。

無断でやった場合、地主さんは土地を貸す契約を解除することができるので、売却そのものが無効化される可能性があります。

そのため、借地権の売却希望の時は、

  • 地主さんに承諾を得る
  • さらに承諾料を払う

必要があります。

承諾料は遺贈の時と同じで、借地権の値段の10%程度が一般的目安です。

地主の承諾は得られなかったけど、どうしても売りたい時は家庭裁判所に申し立てが可能です。

家庭裁判所は

  • 売りたい理由
  • 次の借主の状況

その他状況を検討して、承諾料を決め許可を出すか否かを決めます。

 

借地権の相続に大事な借地権の種類と評価

借地権は売却できる権利であるということでわかるように、相続財産の一つとなります。

借地権の価値を評価したものが、相続税の計算根拠となり、

  • 売却
  • 遺贈

の際の承諾料を決めるおおまかな目安にもなります。

借地権には種類があり、それぞれで計算方法が変わってきます。

参照:
http://www.nta.go.jp/

http://tochi.mlit.go.jp/

 

借地権

借地権の種類で言うと地代を払い、建物を建て一定の年数で更新のある借地権です。

土地の評価額である路線価と一緒に借地権割合が載っています。

その土地の自用地としての評価額に借地権割合をかけて、借地権の評価額を算出します。

  • 平成4年8月1日より前の時期の契約
  • 以降の契約

では、法律が変わっているため色々扱いが変わります。

旧法での借地権者は非常に強力な権利で守られ、建て替えで建物が新しくなると契約期間が伸びることもありました。

そのため、旧法での権利だと、建て替え等の承諾料等が高くなる傾向があります。

旧法では期間を定める場合は、

  • 堅固建物は30年以上
  • 非堅固建物では20年以上

の更新までの期間を定める必要がありました。

また、期間の定めがない場合は旧法では

堅固建物で60年、更新後30年後まで更新はありません。

非堅固建物の場合は30年で、更新後次は20年後です。

新法では期間の定めがない場合は

  • 30年で更新となり
  • その次は10年で更新

となっています。

その期間を超える形であれば、更新までの期間を定められます。

この更新までの期間の差でも、旧法の借地権者の権利の強さがわかるかと思います。

 

定期借地権

  • 定期借地権
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権

といった期間の定めのある契約で、平成4年8月1日以降の新法でできたものです。

契約期間が終わると基本は

  • 建物を撤去
  • 条件によっては建物を地主に譲渡して土地を返還

する必要があります。

契約がどれくらい残っているかで、借地権の評価が変わってきます。

その計算は下記の手順で行います。

原則として課税時期、相続であれば被相続人が亡くなった日において、

借地人に属することになる経済的利益やそれが存続する期間を元に評定し、評価額を出します。

  1. 定期借地権等設定時における借地権者に帰属する経済的利益総額を出す
  2. 上記1を定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価額で割る
  3. 課税時期の定期借地権残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金原価率を出す
  4. 上記3を定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金原価率で割る
  5. 2と4で出た数値を掛ける

分かりにくい場合は、上にリンクがある借地権の評価(国税庁)のページで計算式をご確認ください。

また、下記の定期借地権等の評価明細書を使い、評価、算出することもできます。

参照:
http://www.nta.go.jp/

 

一時使用目的の借地権

これは雑種地の賃借権として計算します。

地上権に準ずると評価される賃借権は、

  • 賃借権登記されていたり
  • 一時金や権利金が支払われている

堅牢な建物を持つ目的のものとされています。

評価額は雑種地としての自用地価額に

  • 法定地上権割合
  • あるいは借地権割合

を掛けて、どちらか低い方となります。

他の場合は、雑種地の自用地としての価額に法定地上権割合の1/2を掛けたものになります。

ここまででお分かりいただけたかと思いますが、借地権は評価額を出すだけで難しい面があります。

相続税が絡む場合は早目に専門家に相談する方が、結果スムーズに相続等が進むことになります。

 

借地権には地代の他に更新料がかかる

借地権は新法、旧法関わらず期間で更新されるものがあります。

その更新の際に更新料を支払う場合が多くあります。

ただ、更新料は法定されている訳ではありません。

  • 契約書に記載されているか否か
  • 過去に更新料を払っているか

でも違ってきます。

更新料の不払いは、借地契約の解除にもつながりますので注意しましょう。

相続の際には後々の思わぬ高額出費の原因にもなりますので、

  • 借地期間
  • 更新料

についても確認しておくのが大事になります。

 

借地権の更新料目安

更新料はいくらにすべき等は決まっていません。

目安としては底地の更地価格に、借地権割合を掛けた借地権価格の5~10%が更新料として多い目安になります。

ただ、都心部や地価の高いところでは、更新料は高く設定されるのが一般的になっています。

 

借地している土地、持ち主が変わった場合

地主の変更が、相続である場合は、そのまま引き継がれるので契約関係に変更はありません。

問題は

  • 相続後に売却
  • あるいは地主が第三者に売却

した場合です。

その場合には借地権者は対抗要件を備えてないと、建物を撤去して土地を引き渡す必要が出てきます。

借地で気をつけるべき対抗要件は下記になります。

 

借地人名義の建物登記があること

借地人名義ではない建物、ローンの関係上子ども名義で建て替えをしていた場合、

対抗できないことになり建物を壊して引き渡すことになります。

前地主の承諾を得ていたとしても、底地が第三者に譲渡された場合は対抗できません。

 

借地人名義の建物が、借地に現存していること

建物の現存が基本の条件です。

ただ、

  • 承諾を得ての建て替えや
  • 火災による滅失後2年間

は、建物の滅失日や登記簿に記載されていた事項、再建予定がある旨を掲示しておくことで対抗することができます。

 

借地権の相続は難しい、早目に専門家に相談をしよう

ここまでで、借地権の相続についてお話してきましたが、参考になりましたでしょうか?

借地権の相続自体は、自然に起こるものなので難しくはありません。

ただ相続税の計算が複雑になり、第三者への対抗要件を備えるための登記も含めて、

専門家への依頼が欠かせないものだと言えます。

また、借地権が相続されても、その土地での建て替えも借地権の売却も地主の承諾なしにはできない土地です。

契約の更新時の更新料や、様々な場面での承諾料等費用も多くかかります。

借地権の相続やその後の売却も含め、どれが相続人のためになるか、

  • 税理士
  • 弁護士
  • 司法書士

といった専門家に早目に相談することが大事になってくるのです。