相続税の計算をする場合、相続財産の価格を計算する必要があります。

相続財産の評価で難しいのは、

  • 不動産
  • 自社株式

です。

そこで、この記事では、不動産と自社株式を簡単に取り上げてみたいと思います。

 

不動産の相続税評価額

 

土地

路線価方式

土地は原則として路線価を使用して計算します。

この場合の土地の評価額の計算方法は、

路線価×土地の面積

です。

路線価とは、道路に面した土地の1㎡あたりの金額のことです。

路線価は、国税庁のホームページや図書館で調べることもできます。

最近では、路線価を簡単に調べられるサイトもあるようです。

倍率方式

路線価のある地域では、路線価で土地を評価することが原則ですが、

路線価が定められていない地域では、倍率方式を使います。

倍率方式とは、固定資産評価額に、地域ごとの評価倍率を乗じて土地の評価額を計算することです。

評価倍率は、国税庁のホームページで調べることができます。

固定資産評価証明書は、その不動産の所在する市区町村の役所で取得することができます。

奥行価格補正率

1面しか道路に接していない宅地については、

その路線価に奥行距離に応じて定められた「奥行価格補正率」を乗じて評価額を算定します。

1面しか道路に接していない宅地は使い勝手が悪いため、評価が下がってしまうのです。

  • 奥行が極端に短い場合
  • 極端に長い場合も

奥行価格補正率が大きくなります。

また、

  • ビル街地区
  • 繁華街地区
  • 普通住宅地区

など、地区によっても、補正率が違ってきます。

奥行価格補正率表は、国税庁のホームページで調べることができます。

貸地

人に貸している土地を貸地といいます。

貸地の表額は、

  • 路線価方式もしくは、
  • 倍率方式で計算した価格に(1-借地権割合)を乗じて計算します。

借地権割合は、土地を借りている側の人の権利の割合です。

そこで、1から借地権割合を引いた残りが、土地を貸している側の権利の割合になります。

つまり、借地権割合が、C:70%の地域の場合、土地の価格の70%は、土地を借りている人の権利です。

そして、残りの30%が、土地を貸している人の権利になります。

借地権割合についての詳しい説明は、下記の「借地権」の項目で説明します。

貸家建付地

貸家の敷地のことを貸家建付地といいます。

貸家建付地の評価額は、路線価方式もしくは倍率方式で計算した土地の評価額に、下記の計算式を乗じて計算します。

(1-借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合)

賃貸割合とは、満室率のことです。

アパートやマンションなどの場合で、

  • 10室中8室が入居
  • 2室が空室

だった場合、賃貸割合は80%になります。

ただし、一時的な空室は空室とはみなされません。

小規模宅地の特例

被相続人と同一生計であった相続人が、居住用もしくは事業用の小規模宅地等を相続する場合、

その価値が最大80%まで減額される特例です。

小規模宅地等とは、

  • 居住用であれば、330㎡
  • 事業用であれば、400㎡

までです。

なお、事業が、不動産の貸付や駐車場業である場合には、200㎡まで、50%減額となります。

この特例は、相続開始後の利用状況等など細かい条件がありますし、複数の不動産がある場合に、どの不動産に適用するのがいいのかなどの問題もありますので、

適用を受けたい場合には、税理士に相談してみましょう。

 

借地権

土地を借りている場合、その借地権にも価値があります。

借地権は、路線価方式もしくは倍率方式で計算した価格に、その地域の借地権割合を乗じて計算します。

借地権割合も、国税庁のホームページで調べることができます。

借地権は、A~Gで表記されていて、

  • A:90%
  • B:80%
  • C:70%
  • D:60%
  • E:50%
  • F:40%
  • G:30%

を表しています。

 

建物

自宅

建物の評価額は、不動産の固定資産評価額です。

固定資産評価証明書は、その不動産の所在する市区町村の役所で取得することができます。

貸家

貸家は、固定資産評価額の70%となります。

借家権割合が全国一律で30%であるため、貸している側の権利は70%になっているのです。

 

自社株式の評価基準

 

税理士に計算してもらうべき

日本の多くの企業は、上場していない中小企業です。

上場していない自社株式は相続においてどのように評価されるのでしょうか。

自社株式の評価は難しいので、相続税の申告をするときには、税理士に計算してもらうべきです。

しかし、その考え方を知っておくと役に立つこともありますので、簡単に説明したいと思います。

 

まず、大事なのは、議決権割合

会社に対する影響力の違い、つまり議決権割合の違いによって、自社株式の評価基準は異なります。

議決権割合が多ければ、株主総会で、取締役の選任や解任など重要な決定に大きな影響を及ぼすことができます。

つまり、会社に支配権を持っているということです。

そのような場合には、株式は重要な価値を持ちますので、

  • 議決権割合が高い場合には、原則的評価方式
  • 議決権割合が低い株式については、例外的評価方式

が使用されます。

 

原則的評価方式

原則的評価方式には、

  • 類似業種比準方式
  • 純資産方式

があります。

基本的には、

  • 大会社は類似業種比準方式
  • 小会社は純資産方式

を使用し、中会社は、その規模に応じて、類似業種比準方式と純資産方式を併用します。

大会社、中会社、小会社は、

  • 従業員数
  • 業種
  • 総資産価格

等によって分類されています。

類似業種比準方式

自社と似たような業種を行っている同業他社(上場会社)の

  • 利益
  • 配当
  • 純資産

の3つの要素と自社の要素とを比べて、

その同業他社の株価を参考にして、評価が決まる方式です。

純資産方式

会社の純資産の価格によって株価が決まる方式です。

これは、株式の持ち分を会社財産に対する持ち分ととらえる計算方法です。

 

例外的評価方式

例外的評価方式では、配当還元方式が使用されます。

議決権割合の低い株式を保有している株主は、配当を得るために保有しているわけですから、配当額を基礎とした評価を行います。

例外的評価方式の方が、原則的評価方式よりも、相続税の負担は軽くなります。

配当還元方式

配当還元方式では、1株あたりの配当還元価額を求めて、これを株式の評価額とします。

 

まとめ

自分の相続財産がどれくらいになるのかを計算して、節税を考える場合には、ざっくりと相続税を計算してみてもよいと思います。

しかし、実際に相続税の申告をするときには、評価額の計算は難しいものですから、税理士に計算してもらうべきだと思います。