小規模宅地等の特例で土地の相続の節税対策！利用方法や注意点を解説

「土地を相続することになりそうで、相続税が心配」という人は少なくないはずです。

たしかに、土地は高額な財産である場合が多く、相続税額も高くなりやすいとされています。

しかし、もしも相続する土地が宅地であれば、大幅に節税できる可能性が少なくありません。

なぜなら、宅地の相続では、『小規模宅地等の特例』という制度が活用でき、土地の評価額が最大で2割の金額まで下がるためです。

今回は、小規模宅地等の特例の利用方法や、注意点、節税効果などについてご紹介します。

宅地を相続するなら、小規模宅地等の特例を利用して相続税を節税しましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、土地を相続する際に使える特例で、評価額を下げることができるものです。

使うためには条件を満たす必要があるものの、土地の評価額を一定の面積まで5割〜8割の金額だけ減額できます。

条件についてはのちほど詳しくご説明しますが、例えば、相続開始直前に、亡くなった人が居住していたか事業用に使っていた宅地であることが条件の1つです。

まずは、小規模宅地等の特例を利用した場合の土地の評価額を計算して、節税効果を確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例を使った土地の評価額の計算例

小規模宅地等の特例で減額される割合は、宅地の種類で決まっています。

宅地の種類	減額の限度面積	減額の割合
特定居住用宅地等	330㎡	80%
特定事業用宅地等	400㎡	80%
特定合同会社事業用宅地等	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	200㎡	50%

「自分の相続する宅地の種類はどれだろう？」と、疑問に思ったのではないでしょうか。

それぞれの宅地の種類について、どのような宅地なのかを確認しておきましょう。

宅地の種類	説明
特定居住用宅地等	相続が起こる直前に亡くなった人が住んでいた宅地
特定事業用宅地等	相続が起こるの直前に亡くなった人の事業に利用されていた宅地
特定合同会社事業用宅地等	相続が起こる直前から相続税申告期限まで、一定の法人事業に利用されていた宅地
貸付事業用宅地等	相続が起こる直前に亡くなった人の貸付事業（不動産貸付業や駐車場業など）に利用されていた宅地

小規模宅地等の特例は、住んでいた宅地だけではなく、事業に利用される宅地も対象となっています。

自分の相続する予定の土地がどの宅地の種類に該当するのかがわかれば評価額の計算が可能です。

実際に特例を使った評価額を計算してみよう

今回は、亡くなった人が住んでいた家の土地である、『特定居住用宅地等』を相続するケースで計算してみましょう。

例として、土地の面積は200㎡、評価額は3,000万円で考えてみます。

先ほどの表で特例居住用宅地等について確認してもらえば、330㎡まで80%減額されることがわかるはずです。

したがって、「3,000万円 × 80% = 2,400万円」となり、土地の評価額を2,400万円下げることができます。

このように、小規模宅地等の特例を利用することで、大幅に相続税の課税対象となる金額を下げることが可能です。

それでは、小規模宅地等の特例を利用できるかどうかについて、具体的に適用要件を見ていきましょう。

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例を利用するための要件は、ケースによって異なります。

確認するべき要件は宅地の種類や相続人によって変わってくるので、自分の相続する土地がどうなるかを見ておきましょう。

要件は、宅地が居住用か事業用かで分かれています。

まずは、居住用の宅地に小規模宅地等の特例を適用するための要件を確認しておきましょう。

特定居住用宅地の適用要件は？

特定居住用宅地に、小規模宅地等の特例を適用するための要件を見ておきましょう。

宅地の種類	相続人の亡くなった人との関係	適用条件
亡くなった人の居住用の宅地	配偶者	なし
亡くなった人の居住用の宅地	同居していた親族	相続が起きてから相続税の申告期限までそこに居住し宅地を所有
亡くなった人と生計を共にする親族の居住用の宅地	同居していない親族	①と②に該当し、かつ③〜⑤の要件を満たす者 ① 亡くなった人に配偶者がいない ② 居住用家屋に同居していた法定相続人がいない ③ 相続が起きて3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んでいない ④ 宅地を相続税の申告期限まで所有している ⑤ 相続が起きたとき国内に住所かあるか、日本国籍
亡くなった人と生計を共にする親族の居住用の宅地	配偶者	なし
亡くなった人と生計を共にする親族の居住用の宅地	生計を共にする親族	相続が起きてから相続税の申告期限までそこに居住し宅地を所有

表の通り、相続人が配偶者なら条件なく利用できます。

ただし、配偶者以外が相続人となる場合には、要件を満たすかどうか確認してください。

例えば、同居していた親族が相続人なら、相続が起きてから相続税の申告期限まで住み続けて宅地を所有することが必要です。

事業用宅地の適用要件は？

事業用宅地に、小規模宅地等の特例を適用するための要件を見ておきましょう。

宅地の種類	宅地の詳細	適用条件
特定事業用宅地等	亡くなった人の事業用宅地	・親族が取得し事業を引き継いで、相続税の申告期限まで事業を継続 ・宅地を相続税の申告まで所有
特定事業用宅地等	亡くなった人と生計を一にする親族の事業用宅地	・親族が取得し、相続が起こる直前から相続税の申告期限まで事業を継続 ・宅地を相続税の申告まで所有
特定合同会社事業用宅地等	一定の法人の事業用に使用している宅地	・親族が取得し、相続税の申告期限にその法人の役員 ・宅地を相続税の申告期限まで所有し、事業を継続
貸付事業用宅地等	亡くなった人の貸付事業用宅地	・親族が取得し、貸付事業を引継いで、相続税の申告期限まで事業を継続 ・宅地を相続税の申告期限まで所有
貸付事業用宅地等	亡くなった人と生計を共にする親族の貸付事業用宅地	・親族が取得し、相続が起こる直前から相続税の申告期限まで貸付事業を継続 ・宅地を相続税の申告期限まで所有

事業用宅地の要件のポイントは、宅地の種類と事業の継続性です。

どの事業用宅地も事業の継続をしなければ小規模宅地等の特例は使えないので、気をつけてください。

また、貸付事業用宅地等とは、不動産の貸付に使われていた宅地や、駐輪場、駐車場などに使われていた宅地のことです。

「小規模宅地等の特例が利用できそう！」という人は、このまま特例を使った際の相続税申告方法も確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例を使った際の相続税申告方法

小規模宅地等の特例を使う場合には、相続税の申告書を税務署に提出しなければなりません。

注意しなければならないのは、相続税がかからないときも申告書は出さなければならないということです。

宅地について遺産分割を完了し、小規模宅地等の特例を使うことを記載した相続税申告書を提出してください。

その際に必要な添付書類があるので、確認しておきましょう。

小規模宅地等の特例に必要な添付書類とは？

相続税申告の際、小規模宅地等の特例を使うなら、以下の添付書類も一緒に提出します。

• 住民票の写し
• 戸籍謄本
• 遺言書の写しか遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明

ただし、上記の書類以外にも必要な添付書類が増える場合があります。

相続税の申告をする前に、税務署に用意するべき添付書類を確認してください。

相続税の申告を行う以外にも、小規模宅地等の特例を使う際には注意することがあるので、見ておきましょう。

小規模宅地等の特例を利用する際の注意点

小規模宅地等の特例を利用する場合には、以下のような注意点があります。

それぞれの注意点について、順番に見ていきましょう。

① 二世帯住宅なら適用要件が増える

「相続するのは二世帯住宅だけど、特例は使えるのかな？」なんて、疑問に思っている人もいるはずです。

二世帯住宅でも小規模宅地等の特例を使えますが、先ほど紹介した以外にも要件が増えてしまいます。

まずは、二世帯住宅の場合の主な要件である以下についてを確認してみましょう。

• 1棟の同じ建物に、親子で住んでいる
• 宅地の名義人は親になっている
• 子どもは親に家賃を支払っていない

これらの条件を満たしている上で配偶者なら、小規模宅地等の特例を利用可能です。

もしも配偶者以外の親族なら、相続開始から相続税申告期限までずっと、二世帯住宅に所有者として居住しなければなりません。

しかし、二世帯住宅の場合の小規模宅地等の特例の条件は本来はもっと複雑です。

二世帯住宅で利用したいときには、税理士に相談するようにしましょう。

② 亡くなった人が老人ホームに住んでいたら適用要件が増える

小規模宅地等の特例は、亡くなった人が老人ホームに住んでいたという場合にも利用の要件が増えます。

まずは、以下の要件を確認してみましょう。

• 亡くなった人は、介護が必要で老人ホームに入居した
• 老人ホーム入居後に、自宅を新たに賃貸に出していなかった

これらを満たすときには、老人ホームに住んでいても小規模宅地等の特例を使えます。

ただし、相続税申告をするときの添付書類に以下の書類が増えるので気をつけてください。

• 亡くなった人の戸籍の附票の写し
• 要介護認定証、要支援認定証、障害福祉サービス受給者証といった認定証
• 入居契約書の写しなど、老人ホームが福祉施設であることがわかる書類

亡くなった人が老人ホームに入居していたなら、要件や添付書類が増えるので注意しましょう。

 ③ 青空駐車場には小規模宅地等の特例は使えない

敷地にロープをはって駐車場としているだけの青空駐車場には、小規模宅地等の特例は使えません。

駐車場で小規模宅地等の特例を利用するには、敷地に構築物と呼ばれるものが必要となります。

構築物とは、例えば、アスファルトや砂利、コインパーキングの機械など、駐車場として使うための設備です。

構築物があれば特例の利用ができ、駐車場は貸付事業用宅地等として、200㎡を限度として50%の減額ができます。

駐車場を相続するなら、まずは構築物があるかどうかを見てみてください。

④ 小規模宅地等の特例の家なき子特例は改正された

小規模宅地等の特例の『家なき子特例』は改正されているので気をつけましょう。

家なき子特例とは、小規模宅地等の特例で、亡くなった人が居住していた宅地を持ち家のない相続人が相続したとき、330㎡まで80％減額できる特例です。

ただし、平成30年4月1日以後の相続からは、以下の人が対象外とされて対象者の範囲が狭まりました。

• 相続開始前3年以内に、3親等内の親族か、特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
• 相続開始時に居住用の家屋を過去に所有していたことがある者

つまり、もともと持ち家がある相続人が、形式的に持ち家がないことにして特例を使うことはできなくなったのです。

家なき子特例を使おうと考えていた人は、改正内容について改めて確認しておきましょう。

以上のように、小規模宅地等の特例は注意するべき点が多く、利用する際には税理士に相談しておけば安心です。

小規模宅地等の特例について税理士に相談しよう

小規模宅地等の特例について疑問があるなら、税理士に相談しに行ってみましょう。

税理士に相談に行くメリットは、小規模宅地等の特例についての疑問が解消されるだけではありません。

土地を相続する際に利用できる制度や特例は他にもあり、さまざまな中から節税効果が高い方法を提案してもらえるのです。

「税理士に頼るのは緊張する。。」「何を話せば良いのかわからない。。」と思う方も多いと思います。

しかし、ほとんどの税理士は話しやすい雰囲気で気楽に悩みを聞いてくれるので安心してください。

初回の相談は無料で行っているという税理士もたくさんいます。

まずは、近所の税理士事務所や知り合いの紹介などで、無料相談に行けるところを探すのが良いでしょう。

もしもそれで見つからないようなら、税理士紹介サービスを活用すると良い相談先が見つかります。

税理士紹介サービスをうまく使って、土地の相続について安心して相談できる相手を探しましょう。

「税理士紹介サービスについて詳しく知りたい！」という人は、『相続なら税理士紹介サービスを活用しよう！利用の流れや注意点を解説！』で解説しているので読んでみてください。

まとめ

土地を相続する予定があるなら、小規模宅地等の特例が使えないかどうかについて確認をするべきです。

小規模宅地等の特例を使えば、土地の評価額を下げて相続税を節税することができます。

小規模宅地等の特例が使えるかや、土地の評価額の計算がわからない場合は、税理士に相談してみましょう。