事業者の多くは、事業資金をローンを組んで借り入れることによって、工面しています。

事業者ではなくても、

  • 住宅ローン
  • 自動車ローン
  • 教育ローン

など、私たちはいろいろとローンを組んで生活しています。

クレジットカードでも、物品の購入やキャッシングでリボ払いや分割払いにしていれば、ローンを組んでいるのと同じことです。

ローンを組んでいたら、相続税の節税になるという話がありますが、これは本当でしょうか?
相続とローンについてまとめました。

 

 

ローンは相続しなければいけない

 

財産だけでなく、借金も相続する

相続では、プラスの財産だけでなく、借金も相続します。

そのため、当然、被相続人が組んでいたローンも相続します。

このとき、ローンの条件も一緒に相続します

例えば、被相続人が、1,000万円の借入を行って、これを毎月、元金利息併せて、5万円ずつ返済していたのであれば、

相続人もそのまま、毎月5万円ずつ返済していけばいいということになります。

被相続人が死亡したからといって、残金を一括して返済しろというようなことは言われません
(契約条項に特別な内容が盛り込まれていれば別です)。

プラスの財産より、借金の方が多い場合には、相続放棄という制度もあります。

 

借金の相続の仕方

借金は、法定相続分に応じて、当然に分割されて相続します。

例えば、父の残した借金1,000万円を妻と子供A,Bの3人で相続する場合、

  • 妻が500万円
  • A、Bがそれぞれ250万円

で相続しています。

債権者は、3人それぞれから返済を受けなければならず、例えば、妻に1,000万円全額返済しろと請求することはできません。

相続人間で、借金の払い方について合意することは、相続人の間では有効です。

上記の例で、例えば、相続人3人の間で、Aが、借金1,000万円を全額相続すると決めることは、3人の間では有効です。

しかし、債権者が、Bに250万円を払えと要求してきた場合、B250万円を支払わなければなりません。

その後、Bは、Aに250万円を自分に返すように請求できます。

債権者とAが話し合い、Aが全額の債務を引き受けると合意して、新たな契約をするなど、

債権者も協力してくれれば、妻やBに迷惑をかけることなく、Aが借金を引き継ぐことができます。

 

住宅ローンは団体信用生命保険で完済される場合も

銀行から住宅ローンを借りていた人が亡くなった場合、

ほとんどの人が、団体信用生命保険に加入していますから、生命保険料によって、残りの住宅ローンが全額支払われることになります。

そのため、住宅ローンを相続するという事態はあまり起こりません。

注意しなければいけないのは、住宅金融支援機構から住宅ローンを借り入れるフラット35の場合です。

フラット35の場合、団体信用生命保険に加入するかどうかは任意になっています。

そして、銀行の住宅ローンの場合は、毎月払う金利の中に団体信用生命保険の保険料が含まれています。

負担感がないのですが、フラット35で団体信用生命保険に加入する場合には、住宅ローンの支払いとは別に、毎年、保険料を支払わなければいけません。

この保険料負担が重いと感じて、団体信用生命保険に加入していない人もいます。

この場合には、住宅ローンは相続しなければなりません。

 

 

ローンと相続税

 

ローンは債務控除される

相続税の計算は、

(相続財産-控除額)×所定の税率

であり、控除額を超える相続財産について課税されます。

そして、相続財産には、

  • プラスの財産
  • マイナスの財産

の両方がありますから、プラスの財産から、マイナスの財産を差し引いて、相続財産がいくらかということを計算します。

マイナスの財産、すなわち、借金や滞納税等を差し引くことを債務控除といいます。

なお、債務控除できる債務には、被相続人の借金だけではなく、葬式費用など、死後にかかった一定の費用も含まれます。

 

ローンが相続税の節税になるとき

最近、相続対策のアパートが供給過剰だというニュースが流れるようになっています。

アパートローンを組んで、アパートを建てることは、節税方法だと言われていますが、なぜ、これが、相続税の節税になるのでしょうか。

例えば、路線価で4,000万円相当の価値の土地を所有していて、

その土地に、6,000万円のローンを組んで、アパートを建てたとします。

新築したアパート(建物)の固定資産評価額は、3,500万円だったとします。

相続税の計算をするときには、土地は路線価で、建物は固定資産評価額で価格を計算されます。

そこで、土地を更地のまま持っていたら、4,000万円が相続財産です。

これに対し、アパート(貸家)を建てた場合、

  • 貸家は、評価額の30%減
  • その敷地(貸家建付地)は、18~21%程度の減額

となります(地域によって変わります)。

その結果、相続財産は、

  • 建物3,500万円×70%
  • 土地4,000万円×82%

の、合計3,730万円です。

これに、ローン6,000万円を債務控除しますので、相続財産は、-2,270万円です。

このマイナスは、他の相続財産、例えば預貯金などにぶつけることができます。

一方で、アパートの時価(売却したらいくらで売れるか)は、

  • 路線価
  • 固定資産税評価額

も参考にはされますが、また、別のものです。

地域差などもあるので、だいたいの目安ではありますが、

  • 路線価は時価の8割程度
  • 固定資産評価額は時価の7割程度

と言われています。

このアパートの時価が、1億円(土地5,000万円+建物5,000万円)だとしたら、

もし、売却すれば、4,000万円(売却代金1億円-ローン6,000万円)のプラスが出ることになるにもかかわらず、

相続税を計算するときには、マイナスが出る物件として扱ってもらえるのです。

これが、債務控除を使った節税効果になります。

もちろん、これは、机上の計算です。

新築時を想定していますが、建物は古くなれば、価値が下落していくので、価値は下がりますし、景気の動向によって、不動産の時価は大きく変動します。

また、敷地が200㎡以下の場合に、同一生計の相続人がアパートを相続して、事業を続けていく場合には、

小規模宅地等の特例が適用されます(この特例は適用要件が細かいので、税理士に確認が必要です)。

この特例が適用されれば、相続財産は、もっと低額と評価されます。

 

 

まとめ

プラスの相続財産がない場合でも、

  • 相続放棄
  • 限定承認

をしない限りは、ローンは相続しなければなりません。

一方で、プラスの財産が多い人は、ローンをうまく使えば相続税対策になります。

ただし、現在、相続税対策の貸アパートは増え続けており、銀行による安易なアパートローンの貸し出しに対して、内閣府が懸念を示しています。

アパートの供給が需要を上回ると、新築の間はよくても、古くなってくると、

  • 家賃が減額になる
  • 空き部屋が増える

などのリスクが大きくなり、節税効果どころか、自分の財産の持ち出しになって、大きな損をしてしまうこともあります。

業者のシュミレーションを鵜呑みにせず、不動産賃貸経営について、自分でも勉強することが必要になります。