農地を相続することになった場合、手続きはどのようにすればよいのでしょうか。

国や自治体は農地を保護するような仕組みを作っており、ほかの土地を相続するのとは、手続きも税金上の取扱も違います

農地を相続するときの手続きと税金について解説します。

 

農地は転用・売却も特殊な手続きに

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農業は国民生活の基盤となっており、法律で保護されるべきものです。

そのため、農地の権利に関する手続きは、普通の土地とは少し異なります。

 

売買なら許可、相続なら届出

農地は農地法という法律によって守られています。

農地を売却する際には、事前に農業委員会または都道府県知事の許可を得る必要があります。

農業委員会は市町村に必ず置かれる機関で、農地の売買や他の目的への変更について許可を与える役目を担っています。

市町村長の推薦と市町村議会の承認を経て、実際に農業を営んでいる人や農業に関する知見がある人が委員となります。

相続の場合は、許可ではなく届出が必要になります。

許可は申請内容によっては却下されることがありますが、届出の場合は書類に不備がなければ、原則的に有効な手続きになります。

許可よりも届出のほうがはるかに簡単です。

遺言で相続人以外の人に農地を譲る場合は、贈与にあたりますので、届出はなく許可が必要です。

届出をしないと、10万円以下の罰金が発生することがあります。

期限は農地を相続することを知ってから10ヶ月以内。相続税の申告期限と同じです。

申請書を役所から取り寄せて記入し、添付書類とともに提出します。

添付書類は、土地の登記簿謄本や相続人・被相続人(亡くなった人)の戸籍謄本など、相続で土地を取得したことを証明できるものです。

コピーでも構いません。

相続登記自体は、ほかの土地と同様に行えます。

 

農地を他の用途に使うことはできる?

農地を相続した人のなかには、農業を継がない人もいるでしょう。

その場合、別の方法で土地を活用することを考えたくなります。

農地を自宅やアパート用地など他の用途に使うことを、転用といいます。

転用には売却同様、原則的に農業委員会の許可が必要です。

転用は、その立地によって、できる場合とできない場合があります。

土地は都市計画区域という線引に従って、市街化区域市街化調整区域に分けられます。

 

市街化区域の場合

都市化して人や建物を増やしていこうという地域のこと。

農地を特別保護する理由はありませんので、許可よりも簡単な届出で足りるようになっています。

 

市街化調整区域の場合

都市化をなるべく控えようとしている地域のこと。

大規模な農地がある地域はこれに含まれることが多いです。

市街化調整区域のなかの農地は、次のように分けられます。

  • 農用地区域内の農地…原則的に転用不可
  • 第1種農地…原則的に転用不可
  • 第2種農地…第3種農地に隣接するような地域。ほかに土地が見つからない場合に限って転用可
  • 第3種農地…住宅が立ち並ぶ、鉄道などが整備されているなど市街地化が進んでいる地域の農地。原則的に転用可
  • 甲種農地…原則的に転用不可

農業委員会への許可手続きは、専門にやっている行政書士がいるので、困ったら相談してみるのもよいでしょう。

 

 

農地に関する税金の仕組み

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相続した農地のもっとも大きな特徴は、相続税の納税が猶予されることです。

農業を一定期間続ければ、最終的に支払う必要がなくなることもあります。

農地相続に関する税金について説明します。

 

納税猶予の特例(相続税)

「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」という制度があります。

これは、農地を相続した人が農業を続けた場合、その間相続税の一部を納付しなくてよいという、特例です。

次の場合には、納税が免除されるので、この農地に関する相続税は一切払わなくてよいことになります。

  • 相続人が死亡した場合。つまり、死ぬまで農業を続けた場合
  • 当該農地を、次の後継者に生前一括贈与(後述)した場合
  • 20年間農業を継続した場合(市街化区域のみ)

このうち、3項目の20年間継続した場合についてもう少し詳しく説明します。

20年間とは、相続税の申告期限から起算します。

通常なら、亡くなってから20年10ヶ月続けると免除されるということです。

この規定が適用されるのは、市街化区域内の農地のみとなります。

この制度を利用するためには、被相続人は次のいずれかにあてはまる必要があります。

  • 被相続人が亡くなるまで農業を続けていた、または農地を特定貸付していた
  • 農地を生前一括贈与した

特定貸付とは、プロの農家ではなく趣味で農業をやりたいという人に向けた農地の貸出しで、

面積は10アール以内、貸付期間は5年以内、営利を目的としないなどの要件があります。

また、相続人は次のいずれかにあたれば特例を受けることができます。

  • 相続税の申告期限までに農業を始め、その後も引き続き農業に従事すること
  • 相続税の申告期限までに農地を特定貸付すること
  • 生前一括贈与を受けた場合は、相続人に農業経営を任せること。または病気などで農業が難しい場合に、他の人に貸付けること

猶予される相続税額は、次のとおりに計算します。

農地を相続税評価額で計算した相続税額-農業投資価格で計算した相続税額

土地は路線価などの相続税評価額によって相続税を計算しますが、

農地には農業投資価格という、農地専用の評価額を使います。

通常、宅地の数十から数百分の一となります。

以上をまとめると、農地を相続した人は、

  • 10ヶ月以内に農業を始めるか、趣味で農業をやりたい人に貸すと、農地に関する相続税の一部が猶予される
  • 死ぬまで農業(貸付)を続けるか、市街化区域の場合は20年間続ければ、納付が免除される

このようになります。

 

納税猶予の特例(贈与税、生前一括贈与)

農地を生前一括贈与した場合は、先ほどの相続の場合と同様、農業を続ける限り贈与税の納付を先延ばしにできます。

生前一括贈与とは、全ての農地を相続人となる一人に贈与することをいいます。

贈与する人は、3年以上継続して農業を営んでいる人に限ります。

つまり、贈与税対策のためにあわてて農業を始めても、対象になりません。

贈与される相続人のほうも、贈与によって農地を取得する日まで3年以上農業を営んでいる必要があります。

猶予された贈与税がその後どうなるのかというと、贈与した人が亡くなると免除され、代わりに相続税として発生します。

この相続税には、納税猶予の特例を使うことができるので、

贈与を受けた人(相続人)の死亡や20年以上の農業継続(市街化区域の場合)などで免除されます。

 

 

まとめ

ポイントは次のとおりです。

  • 農地を相続したら、農業委員会に届出が必要
  • 農地を住宅用など他の用途に使うためには、農業委員会に許可を受けなければならない。
    立地と所有者の2つの基準があり、立地には原則許可されるところとされないところがある
  • 農地を相続し、引き続き農業を続ける場合は相続税・贈与税が猶予され、最終的に免除されることもある

 

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この記事を書いた人

ファイナンシャル・プランナー ファイコロジスト山田

不動産から為替相場の予想まで、お金に関するテーマについて幅広く執筆。
相続に関連して実家を失ったことがある。
これらの経験から、相続関係業務のモットーは「運用を含めた総合的な人生設計」「関係者全員が納得する分割」。