マンションを贈与によって取得する場合、どのくらいの贈与税が必要なのでしょうか?

マンションを買ってもらう場合とマンションの購入資金を贈与してもらった場合に分けてまとめました。

 

マンションの贈与を受けた場合

 

贈与税

財産評価

マンションの価値の評価は、

  • 敷地
  • 建物

に分けて行います。

まず、建物は、固定資産評価額が利用されます。

固定資産評価証明書は、その不動産の所在する市区町村の役所で取得することができます。

贈与者に取得しておいてもらいましょう。

敷地は、原則として路線価が使われます(路線価のない地域では倍率方式になります)。

路線価とは、ある道路に面した土地の1㎡あたりの金額のことです。

路線価×土地の面積(㎡)

という計算式で土地の価格が算出できます。

路線価は、国税庁のホームページや図書館で調べられます。

最近では、路線価を簡単に調べられるサイトもあるようです。

なお、分譲マンションの場合、敷地は共有になっていますので、

自分の共有持ち分は

  • 登記簿
  • 固定資産評価証明書

できちんと確認しましょう。

 

贈与税の税率

上記の建物と敷地の価格の合計から、基礎控除額(110万円)を差し引き、残りの価格に下記の税率を掛けます。

なお、贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間の通算ですので、

この期間に、他にも贈与をうけたものがあるときには、その金額も足す必要があります。
通常の贈与の税率

贈与額 税率 控除額
200万円以下の場合 10% なし
300万円以下の場合 15% 10万円
400万円以下の場合 20% 25万円
600万円以下の場合 30% 65万円
1,000万円以下の場合 40% 125万円
1,500万円以下の場合 45% 175万円
3,000万円以下の場合 50% 250万円
3,000万円超の場合 55% 400万円

20歳以上の者への直系尊属からの贈与の税率

贈与額 税率 控除額
200万円以下の場合 10% なし
400万円以下の場合 15% 10万円
600万円以下の場合 20% 30万円
1,000万円以下の場合 30% 90万円
1,500万円以下の場合 40% 190万円
3,000万円以下の場合 45% 265万円
4,500万円以下の場合 50% 415万円
4,500万円超の場合 55% 640万円

 

名義変更のための諸費用

登録免許税

贈与を受けた場合には、贈与に基づく所有権移転登記手続きを行います。

登記手続きは、そのマンションの所在地を管轄する法務局で行います。

そして、登記手続きには、登録免許税を支払う必要があります。

贈与を原因とする所有権移転登記の場合の登録免許税の税率は、その不動産の固定資産評価額の1000分の20です。

例えば、固定資産評価額が、1,000万円の不動産であれば、20万円ということになります(減免措置もあります)。

 

不動産取得税

贈与によって不動産を取得した場合には、不動産取得税もかかります。

 

利用するべき優遇制度

相続時精算課税制度

60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の子や孫に贈与を行う場合、2,500万円までの贈与には、贈与税がかからない制度です。

2,500万円を超えた部分については、20%の贈与税が発生します。

その後、相続が発生したときに、この贈与した財産を相続財産に含めて、相続税を計算します。

すでに納めた贈与税は、相続税から差し引かれます。

つまり、税金を贈与税から相続税へと繰延する制度です。

 

夫婦間の不動産に関する贈与

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、

  • 居住用の不動産を贈与する
  • 居住用の不動産の購入資金を贈与する

場合は、2,000万円まで非課税になる制度のことです。

贈与を受けた翌年3月15日までに居住を開始し、その後も引き続き居住する見込みであることが必要です。

 

マンション購入資金の贈与を受けた場合

 

贈与税の計算

マンションの購入資金の贈与を受けた場合には、

その贈与を受けた額から基礎控除額である110万円を差し引き、その余の額に、上記の贈与税の税額を課税します。

 

マンション購入の諸費用

マンションを購入するには、

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 固定資産税の清算金
  • 不動産取得税

等の諸費用が必要です。

マンション購入の諸費用は、

  • 新築マンションで購入価格の5~7%程度
  • 中古マンションで購入価格の7~13%程度

と言われています。

贈与を受けて現金購入するのであれば、

融資を受けて購入する場合に比べて、融資手数料や抵当権設定のための費用が不要になりますので、その分、諸費用は抑えられるでしょう。

 

利用するべき優遇制度

住宅取得資金贈与の制度

平成33年12月31日までの間に、

父母や祖父母から居住用家屋の新築、取得又は増改築の資金(住宅取得等資金)の贈与を受ける場合、一定額が非課税になる制度です。

この居住用家屋の敷地となる土地の取得も含みます。

この制度では、贈与する側の父母や祖父母には年齢制限はありませんが、

贈与を受ける側の子や孫は、贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上であることが必要です。

この制度は、暦年贈与もしくは、相続時精算課税制度のどちらか一方と併用することが可能です。

平成33年12月31日までの非課税額は、下記のとおりです。
住宅用家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合

住宅用家屋等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
平成31年4月1日~平成32年3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日 1,200万円 700万円

(上記は、消費税が10%になった場合に利用されるものです。)
上記以外の場合

住宅用家屋等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
平成31年4月1日~平成32年3月31日 1,200万円 700万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日 1,000万円 500万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日 800万円 300万円

なお、上記の省エネ等住宅とは、下記の省エネ基準に当てはまっている住宅のことです。
(一定の書類によって証明する必要があります)。

  • 断熱等性能4級もしくは、一次エネルギー消費量等級4以上であること
  • 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上もしくは免震京築物であること又は、高齢者等配慮対策等級3以上であること

この制度は、他にも多数の要件がありますので、

利用したい場合には、国税庁のホームページを参考にするか、税理士に相談することが必要となります。

 

相続時精算課税選択の特例

マンションの購入資金の贈与を受ける場合には、

  • 住宅資金取得贈与の制度
  • 相続時精算課税制度

併用して利用することを選択することができます。

これを相続時精算課税選択の特例といいます。

この特例の一番の特徴は、贈与をする父母や祖父母が60歳未満である場合にも、相続時精算課税制度の利用を選択することができるところにあります。

 

夫婦間の不動産に関する贈与

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、

  • 居住用の不動産を贈与する
  • 居住用の不動産の購入資金を贈与する

場合は、2,000万円まで非課税になる制度です。

贈与を受けた翌年3月15日までに居住を開始し、その後も引き続き居住する見込みであることが必要です。

夫婦間であれば、マンションを贈与しても、マンションの購入資金を贈与してもどちらにも利用できるということです。

 

まとめ

住居の取得には、贈与税の優遇制度が多いので、上手に利用して、賢く購入したいものです。