• 家族間
  • 親子間

では、「土地の名義変更をする」という言葉はよく使われます。

しかし、親子間でも、無償で行われる名義変更は、贈与です。

そこで、「土地の名義変更をする」とかかる税金と使える制度をまとめました。

 

土地の贈与を受けた場合にかかる税金

 

贈与税

贈与税は、一人の人が、1月1日から12月31日までの間に110万円の基礎控除額を超える贈与を受けた場合に、その超えた部分にかかります。

土地の場合には、土地の評価額から基礎控除額110万円を超えた部分に贈与税がかかるわけです。

土地の評価には、原則として、路線価が使われます(路線価のない地域では倍率方式になります)。

路線価とは、ある道路に面した土地の1㎡あたりの金額のことです。

路線価×土地の面積(㎡)

という計算式で土地の価格が算出できます。

路線価は、国税庁のホームページや図書館で調べられますし、路線価を簡単に調べられるサイトもあります。

 

登録免許税

土地の名義書き換えをするためには、その土地の所在地を管轄する法務局で、

贈与を原因とする所有権移転登記手続きをする必要があります。

そして、登記手続きには、登録免許税を支払う必要があります。

贈与を原因とする所有権移転登記の場合の登録免許税の税率は、その不動産の固定資産評価額の1000分の20です。

例えば、固定資産評価額が、1,000万円の不動産であれば、20万円ということになります(減免措置もあります)。

なお、相続であれば、1,000万円分の4ですので、贈与は登録免許税も税率が高いことが分かります。

 

不動産取得税

贈与によって不動産を取得した場合には、不動産取得税もかかります(これにも減免措置がある場合があります)。

 

安い価格で売買したら?

 

贈与とみなされる

そうすると、土地を贈与するのではなく、売買価格を低額にして、売買契約にしてしまえばいいのではないかと考える人もいると思います。

しかし、相続税法7条では、

個人から著しく低い価格の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなす

とされていますから、例えば、

時価1,000万円の土地を100万円で買うと、900万円の贈与があったとみなされてしまいます。

 

著しく低い価格とは?

所得税法59条では、個人が法人に対して譲渡所得等の基因となる資産を著しく低い価格の対価で譲渡した場合には、

時価によって譲渡したものとみなし、さらに、この「著しく低い価格」とは「時価の2分の1未満」と規定しています(所得税法施行令169条)。

しかし、贈与税の場合には、このように「2分の1未満」といったような基準がなく、

当該財産の譲受の事情、当該譲受の対価、当該譲受に係る財産の市場価格、当該財産の相続税評価額などを勘案して社会通念に従い判断すべきもの

とされています(横浜地方裁判所の昭和57年7月28日の判決)。

そこで、売買によって、土地の名義書き換えを行いたい場合に、どのくらいの売買価格にすればいいのかは、税理士と相談してみるべきでしょう。

 

土地の贈与を受けるときに使える制度は?

 

夫婦間の不動産の贈与の特例

夫婦間での土地名義の書換であれば、不動産に関して贈与税の特例があります。

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、

  • 居住用の不動産を贈与する
  • 居住用の不動産の購入資金を贈与する

場合は、2,000万円まで非課税になる制度です。

贈与を受けた翌年3月15日までに居住を開始し、その後も引き続き居住する見込みであることが必要です。

 

相続時精算課税制度

親子間で使えるのは、相続時精算課税制度です。

これは、60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の子や孫に贈与を行う場合、

2,500万円までの贈与には、贈与税がかからない制度です。

2,500万円を超えた部分については、20%の贈与税が発生します。

その後、相続が発生したときに、この贈与した財産を相続財産に含めて、相続税を計算します。

すでに納めた贈与税は、相続税から差し引かれます。

この制度は、不動産を贈与する場合にかぎらず、

  • 預貯金
  • 株式

などの財産を贈与する場合にも利用できます。

この制度は、税金を基礎控除額が少なく、税率が高い贈与税から、相続税へと税金の支払いを繰延する制度です。

本当に繰延した方が税金が安くなるのかについては、

  • 相続されることが見込まれる財産
  • 法定相続人の人数

にもよりますから、税理士に相談してから利用した方がいいでしょう。

 

土地の使用貸借

使用貸借とは、無償で貸し出すことです。

例えば、親名義の土地の上に、子供が住宅ローンを組んで自宅を建てるというような場合には、

土地を親から使用貸借するということも考えられます。

この土地の使用権の価値は0と評価されますので、土地を使用貸借しても、贈与税が課税されることはありません。

 

まとめ

親子間や家族間でも、土地の名義書き換えを安易に行ってしまうと、贈与税を課税されてしまいます。

名義書き換えしたい場合には、優遇措置を上手に利用するしかないでしょう。