家は人生でいちばん高い買い物。

住宅ローンを組むひとの中には、

  • 配偶者と共有名義にしたり
  • 親に資金を出してもらったり

少し特殊な方法をとるいともいるでしょう。

注意しなければならないのは、返済方法によっては贈与税がかかる可能性があることです。

住宅資金の贈与や住宅ローン控除についても解説しますので、総合的に有利になる方法を検討してください。

 

夫婦間でやりとりする住宅資金と贈与税

生活をともにする夫婦であっても、法律上は別のひと。

贈与とみなされれば贈与税がかかります。

 

住宅ローンを全額夫負担、妻と共有にしたら贈与税となる可能性あり

住宅の名義を夫婦共有にすると、

  • 売却時の譲渡所得に対する控除
  • 後述の住宅ローン控除

二人分受けられるというメリットがあります。

共有とは、マンションや一戸建ての所有権を法務局に登記する際、1/2ずつなど持ち分を決めておくことをいいます。

単純に考えると、3000万円の家を

  • 夫の持ち分2/3
  • 妻の持ち分1/3

の共有とした場合、夫はそれぞれ2000万円、1000万円分の所有権があることになります。

売却時の所得控除が二人分受けられるのはそのためです。

登記は夫婦の共有名義なのにもかかわらず、住宅ローンの負担が片方だけという場合、贈与税が発生する贈与となる可能性があります。

例えば、

  • 3000万円の住宅を購入
  • 共有持ち分1/2ずつ
  • 毎月利息を含めて11万円のローンは夫がすべて支払う

という場合。

妻は一切の負担なく住宅の半分を手に入れることができます。

そのため、年間132万円の1/2、61万円が贈与となります。

基礎控除額の110万円に達していないので贈与税は発生しませんが、

  • すべて妻名義だったり
  • 毎月のローン返済額が19万円くらいあったり

このような場合、申告と納税が必要です。

逆もまたしかりで、実際の返済負担は半分ずつなのに名義はどちらか一方だった場合も、贈与とみなされることがあります。

支払いの実態に合わせた名義にしておくのが無難といえます。

 

夫婦間の居住用不動産の特例

夫婦間で住宅または住宅資金を贈与するとき、一生に一回だけ使える贈与税の特例があります。

「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

というものです。

20年以上連れ添った配偶者に、

  • 自分が住むための住宅の贈与
  • もしくはその購入資金を贈与

をするときに、贈与税の対象となる価格から2000万円を控除できます。

通常の基礎控除110万円と合わせて2110万円まで税金を支払うことなく贈与できるというわけです。

この制度は一回しか使えないので、住宅ローンで使ってしまってはもったいないです。

大きなお金が入ったときに繰上げ返済したり、生前贈与で住宅を配偶者名義にしたりするときに使えます。

 

親に住宅資金を無心したら贈与税はどうなる?

住宅購入の際、親から資金援助を受けるというひとも多いようです。

パターンとしては、

  • お金を借りる
  • または贈与を受ける

の2つがあります。

 

親から資金を借りたら贈与税が発生する?

基本的に、お金を借りることに関して贈与税は発生しません。

ただし、無利息など、一般的な住宅ローン金利よりもあまりに低い場合には、その差の分が贈与とみなされる可能性があります。

フラット35の金利などを参考にして、利子率を設定しましょう。

2017年現在は年1%くらいです。

親子間のやりとりはなし崩し的になりがちですが、きちんと金銭消費貸借契約書を作り、返済は振り込みで行ったほうがいいでしょう。

返済の事実が証明できないと、税務署から贈与を疑われる恐れがあります。

血を分けた親と子といえど、しっかりとした借金の形式をとることが、贈与税対策には必要です。

 

住宅資金購入の特例

仮に贈与と認定されたとしても、

「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

が適用される部分については非課税となります。

平成33年までの特例措置ですが、省エネ住宅の場合で

  • 平成32年3月までは1200万円
  • 平成33年3月までは1000万円
  • それ以降12月までは800万円

と、だんだん非課税枠が少なくなっていくのが特徴です。

この金額は消費税8%の場合で、10%に上がった場合に枠は増えます。

親から資金援助を受けた場合にも一定の税優遇があることを覚えておきましょう。

 

住宅ローン控除についても知っておこう

住宅資金について考えるなら、住宅ローン控除に関する知識は欠かせません。

利用できるひとはある程度絞られますが、減税効果は大きいものです。

贈与税ではなく、所得税の税額控除です。

医療費控除や生命保険料控除などのような所得控除と違い、納める税金の額から直接減らすことができるので、家計には大きなプラスになります。

 

共有が住宅ローン控除で有利になるわけ

税額控除できるのは、基本的に1年につきローン残高の1%で、最大40万円。

最長10年間利用できます(平成26年4月以降に購入した住宅の場合)。

住宅ローンが4000万円以上残っている期間が10年あれば、合計400万円、所得税が免除されるというわけです。

仮に3000万円借り入れて年間の元本返済額が120万円だとすると、約234万円トクすることになります。

この記事の初めのほうにお伝えしたように、所得税の額やローン残高によっては、夫婦で住宅を共有してそれぞれローン返済すれば、より多くの額を控除できるのです。

 

どっちがトク?贈与税の特例と住宅ローン控除

住宅ローン控除は借り入れ残高が多ければ多いほどトクをする制度です。

直系尊属から住宅資金のための贈与を受けると、贈与税は特例によって一部が非課税になるのですが、

住宅ローン控除によって還付を受けられる金額は減ることになります。

例えば、先ほどの例では3000万円借り入れ、税額控除は234万円でした。

もしローンを組む前に親から1000万円の贈与を受けた場合、ローン残高は2000万円スタートとなります。

住宅ローン控除を受けられるのは10年間で134万円。

約100万円の差です。

住宅ローン控除を受けた後に贈与を受ければいいのではないかと思われるかもしれませんが、

この贈与税の特例は住宅を

  • 「新築」
  • または新たに「取得」(中古住宅など)

するための資金が対象となっています。

ローン返済中の物件については原則的に適用されないと考えて下さい。

また、住宅ローン控除の対象となる借り入れ残高は、この贈与税の特例を受ける場合には、贈与を受けた額を控除したものとされています。

住宅ローン控除の対象を3000万円とし、

  • 贈与で手に入れた1000万円は特例を使って非課税にしながら
  • いったん預金してその後のローン返済に充てる

ということはできないのです。

この場合は先ほどの例と同様に、住宅ローン控除の計算上、借り入れ残高は2000万円となります。

ただでさえややこしい税金の計算に、住宅ローンがからんでくると非常に複雑になります。

不動産や相続対策に長けた税理士のようなプロフェッショナルに相談することをおすすめします。

 

まとめ

住宅ローンは組み方によっては贈与税が発生します。

ローンの名義人と登記簿上の名前が一致しないと、贈与とみなされることがあるのです。

配偶者間であれば2000万円まで非課税となる特例があるのでうまく活用しましょう。

親や祖父母など直系尊属から子への贈与についても、住宅取得に使うものであれば非課税となる制度があります。

この制度を使う場合は、住宅ローン控除の借り入れ残高から贈与を受けた額を差し引く必要があります。

税理士などプロの知見を利用して計画的に考えましょう。

c8417b629d6e34a2ab72fedfe736f0b6_s

この記事を書いた人

ファイナンシャル・プランナー ファイコロジスト山田

不動産から為替相場の予想まで、お金に関するテーマについて幅広く執筆。
相続に関連して実家を失ったことがある。
これらの経験から、相続関係業務のモットーは「運用を含めた総合的な人生設計」「関係者全員が納得する分割」。