住宅を購入する機会に父母や祖父母からまとまったお金の贈与を受ける人は多いと思います。

しかし、お金が動くときには、税金を意識しなればなりません。

もっとも、国も、高齢者の財産を現役世代に円滑に移動させ、現役世代にお金を使ってほしいと思っています。

そのために贈与税の優遇制度があります。

この記事では、住宅購入に関係する贈与税が非課税になる場合として、

  • 配偶者への不動産に関する贈与
  • 住宅取得資金の贈与
  • 相続時精算課税制度

を解説します。

 

配偶者への不動産に関する贈与

 

制度の概要

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、

  • 居住用の不動産を贈与する
  • 居住用の不動産の購入資金を贈与する

場合は、2,000万円まで非課税になります。

贈与を受けた翌年3月15日までに居住を開始し、その後も引き続き居住する見込みであることが必要です。

また、この制度は、暦年贈与と併用することが可能です。

なお、贈与税が非課税になっても、不動産取得税は課税されますので、注意が必要です(軽減措置もあります)。

 

贈与税の申告

この制度の適用を受けた結果、贈与額が非課税の範囲に収まり、

贈与税が発生しない場合でも、申告期限(翌年の3月15日)までに贈与税の申告をする必要があります。

 

住宅取得資金贈与の制度

 

制度の概要

父母や祖父母から居住用家屋の

  • 新築
  • 取得
  • 又は増改築の資金(住宅取得等資金)

の贈与を受ける場合、一定額が非課税になる制度です。

この居住用家屋の敷地となる土地の取得も含みます。

この制度では、贈与する側の父母や祖父母には年齢制限はありませんが、

贈与を受ける側の子や孫は、贈与を受ける年の1月1日時点で20歳以上であることが必要です。

またこの制度は、

  • 暦年贈与
  • もしくは、相続時精算課税制度

のどちらか一方と併用することが可能です。

 

非課税枠

この制度は、平成33年12月31日までの制度です。

平成33年12月31日までの非課税額は、下記のとおりです。

 

住宅用家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合

住宅用家屋等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
平成31年4月1日~平成32年3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日 1,200万円 700万円

※つまり、上記は、消費税が10%になった場合に利用されるものです。

 

上記以外の場合

住宅用家屋等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
平成28年1月1日~平成32年3月31日 1,200万円 700万円
平成32年4月1日~平成33年3月31日 1,000万円 500万円
平成33年4月1日~平成33年12月31日 800万円 300万円

 

省エネ等住宅とは

省エネ等住宅とは、下記の省エネ基準に当てはまっている住宅のことです(一定の書類によって証明する必要があります)。

  • 断熱等性能4級もしくは、一次エネルギー消費量等級4以上であること
  • 耐震等級2以上もしくは免震京築物であること又は、高齢者等配慮対策等級3以上であること

 

要件

贈与を受けた翌年の3月15日までに、この資金を利用して取得した住宅での居住を開始すること。

但し、建物を建築が終わっていない場合には、完成後すぐに居住することが確実であること(その年の12月31日には必ず居住していなければいけません)。

 

贈与を受けた年の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

 

自分の配偶者や親族などの一定の特別な関係のある人から住宅用の家屋を取得したり、請負契約を締結したりしたものではないこと。

 

贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること。

ただし、贈与を受けたときに日本国内に住所を有していなくても、下記のいずれか該当すればこの制度の適用を受けることができます。

  • 贈与を受けた時に贈与を受ける人が日本国籍を有しており、かつ、贈与を受ける人または贈与をする人がその前の5年以内に日本国内に住所を有していたこと
  • 贈与を受けた時に贈与を受ける人が日本国籍を有していないが、贈与をする人がその贈与のときに日本国内に住所を有していたこと

 

新築、取得、増改築する居住用家屋が日本国内にあること。

 

新築又は取得した居住用家屋の登記簿上の床面積(区分マンションの場合にはその専有部分の床面積)が、50㎡以上240㎡以下、

かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が贈与を受ける人の居住の用に利用されるものであること
(2分の1以上を利用して居住していれば、その他の部分を店舗などにしてもかまわないということです)

取得した家屋が、

  • ①建築後使用されたことのない住宅用の家屋であること(つまり新築物件を購入したこと)
  • ②建築後使用されたことの居住用住宅の場合は、その取得の日以前20年(耐火建築物の場合は25年以内)に建築されたものであること(つまり、中古物件を購入する場合には、築20年以内、もしくは築25年以内のものを選ぶこと)
  • ③建築後使用されたことのある居住用住宅で、地震に対する安全性に係る基準に適合することを一定の書類で証明されたものであること
  • ④中古住宅で②または③の要件を満たさない場合でも、取得日以降に耐震工事を行うことについて、都道府県知事などに申請をした上で、耐震工事を行い、翌年3月15日までに耐震改修によって、その住宅が耐震基準に適合するようになったことを一定の書類で証明できること

増改築の場合、

  • 増改築後の居住用家屋の登記簿上の床面積(区分マンションの場合にはその専有部分の床面積)が、50㎡以上240㎡以下
  • かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が贈与を受ける人の居住の用に利用されるもの

であること。

増改築の場合、その工事について、

  • 確認済み証
  • 検査済み証
  • 増改築当工事証明書

などの書類によって証明できること

 

贈与税の申告

この制度の適用を受けた結果、贈与額が非課税の範囲に収まり、贈与税が発生しない場合でも、

申告期限(翌年の3月15日)までに贈与税の申告をする必要があります。

 

相続時精算課税制度

 

制度の概要

60歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の子や孫に贈与を行う場合、

2,500万円までの贈与には、贈与税がかからない制度です。

2,500万円を超えた部分については、20%の贈与税が発生します。

その後、相続が発生したときに、この贈与した財産を相続財産に含めて、相続税を計算します。

すでに納めた贈与税は、相続税から差し引かれます。

つまりこの制度は、税金を

  • 贈与税から
  • 相続税へ

と繰延する制度です。

この制度は、不動産を贈与する場合や、不動産の購入資金を贈与する場合に限らず、

  • 預貯金
  • 株式

などの財産を贈与する場合にも利用できます。

 

相続時精算課税選択の特例

住宅資金取得贈与の制度と相続時精算課税制度を併用して利用することを選択する場合に適用される特例です。

この特例の一番の特徴は、贈与をする父母や祖父母が60歳未満である場合にも、

相続時精算課税制度の利用を選択することができるところにあります。

 

贈与税の申告

この制度を利用した結果、贈与税が発生しない場合であっても、贈与税の申告期限(翌年3月15日)までに、

  • 贈与税の申告書
  • 相続時精算課税選択届出書

を税務署に提出する必要があります。

 

併用の制限

相続時精算課税制度を利用すると、暦年贈与を利用できなくなります。

 

まとめ

ここで紹介した制度は要件が細かいので、利用したいと考える場合には、自己判断せずに、必ず税理士に相談しましょう。