親や家族が亡くなって、不動産を相続したら、税金はどうすればいいのでしょうか?

どのような税金がかかるのか、税金対策として使える制度など、不動産を相続した人の税金についてまとめました。

 

不動産を相続した場合の税金の種類

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相続税

相続税は、遺産の総額が基礎控除額を超えている場合に、その超えた部分にかかります。

基礎控除額は、

3,000万円+600万円×法定相続人の人数

です。

例えば、親が死亡して、子供3人が相続人、

遺産が、4,000万円の預貯金と5,000万円の価値のある不動産だった場合。

この場合の基礎控除額は、3,000万円+600万円×3人で、4,800万円です。

そこで、預貯金4,000万円+不動産5,000万円-基礎控除額4,800万円=4,200万円に対して、相続税がかかります。

相続税の税率は、各相続人の「法定相続分に応ずる取得金額」に対して、

1,000万円以下の場合   10%
3,000万円以下の場合   15% 控除額50万円
5,000万円以下の場合   20% 控除額200万円
1億円以下の場合     30% 控除額700万円
2億円以下の場合     40% 控除額1,700万円
3億円以下の場合     45% 控除額2,700万円
6億円以下の場合     50% 控除額4,200万円
6億円超の場合      55% 控除額7,200万円

となっています。

そして、各相続人の税額を足したものが相続税の総額です。

上記の例ですと、子供3人の法定相続分は、それぞれ3分の1ですから、

基礎控除額を超えた4,200万円の3分の1ずつについて、相続税を支払います。

そこで、「法定相続分に応ずる取得金額」は、4,200万円×3分の1で、1,400万円です。

これは、上記の「3,000万円以下の場合」にあたりますから、

子供1人あたりの相続税は、1,400万円×15%-50万円=160万円です。

この事例での相続税総額は、160万円×3人分=480万円となります。

なお、相続税を計算する場合の不動産の価値は、土地は路線価、建物は固定資産評価額を使用して計算することになっています。

上記は単純な数値で計算しましたが、実際には、遺産の価値の算出は複雑ですので、税理士に計算してもらった方がよいでしょう。

 

登録免許税

不動産を相続したら、その不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記をする必要があります。

そして、登記手続きには、登録免許税を支払う必要があります。

相続登記の場合の登録免許税の税率は、その不動産の固定資産評価額の1000分の4です。

例えば、固定資産評価額が、1,000万円の不動産であれば、4万円ということになります。

登録免許税は、「税」という名前はついているものの、実質は、登記のための費用であるため、節税することはできません

 

不動産取得税は?

相続によって不動産を取得した場合には、不動産取得税は課税されません

 

換価分割なら不動産譲渡税も

相続人の間で遺産分割を行う場合に、誰も住む予定のない不動産については、売却してその売却代金を分けるという方法を選ぶこともあります。

この遺産分割の方法を換価分割と言います。

換価分割を行う場合にも、相続登記を行ってから売却することになりますので登録免許税が必要です。

そして、相続した不動産を売却して、利益が出た場合には、その利益に対して、不動産譲渡税がかかります。

不動産譲渡税は、

譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得に、所定の税率をかけて算出

します。

譲渡収入金額とは、売買代金と固定資産税・都市計画税の清算金の合計です。

取得費用は、購入代金や購入したときの仲介手数料等購入の際にかかった費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額です。

譲渡費用には、仲介手数料、測量費用、登記費用等、売却のためにかかった費用が含まれます。

 

 

不動産を相続したときに使える制度は?

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配偶者の軽減税率

配偶者は、本来の法定相続分以下を相続する場合か、もしくは、相続額が、1億6,000万円以下である場合には、

相続税がかかりません

つまり、夫婦の一方が死亡した場合、その配偶者が不動産を相続すれば、ほとんどの家庭では、相続税はかからないことになります。

なお、配偶者税額軽減の適用を受ける場合には、相続税を払う必要がない場合でも、税務署への申告が必要になります。

また、配偶者税額軽減の適用を受けるためには、原則として、

相続税の申告期限(相続開始日の翌日から10ヶ月)から3年以内に遺産分割が行われることが必要です。

やむを得ない場合(例えば、相続について調停の申立、訴えの提起、その他3年以内に分割されないことについて、やむを得ない事情がある場合)には、

「申告期限から3年を経過する日の翌日」から、2ヶ月を経過する日までに、承認申請書を提出し、税務署長から承認を得る必要があります。

 

小規模宅地等の特例

被相続人と同一生計であった相続人が、居住用もしくは事業用の小規模宅地等を相続する場合、その価値が最大80%まで減額されます。

小規模宅地等とは、居住用であれば、330㎡、事業用であれば、400㎡までです。

なお、事業が、不動産の貸付や駐車場業である場合には、200㎡まで、50%減額となります。

もっとも、この特例の適用を受けるためには、相続開始後の利用状況等、細かい条件もありますので、税理士に確認が必要です。

この減額特例は、原則として、相続税の申告期限(相続開始の翌日から10ヶ月)までに遺産分割が行われた小規模宅地等に適用されます。

また、申告期限から3年以内に遺産分割された場合には、遺産分割から4ヶ月以内に更正の請求を行うことによって、適用を受けることができます。

遺産分割の調停や審判が長引いて、3年を超えそうなときは、3年を経過する日の翌日から2ヶ月以内に承認申請書を提出しておく必要があります。

 

家なき子の相続

家なき子とは、ずっと賃貸住宅に居住していたか、マイホーム(自己所有だけでなく、配偶者所有も含みます)を売却もしくは賃貸に出してから、3年以上が経過している相続人(配偶者は除く)のことです。

居住用の小規模宅地の特例は、同居していた親族でなければ、原則として、その適用を受けられないのですが、

被相続人が、民法上の相続人と同居していなかった場合には、家なき子が相続し、相続税の申告期限まで保有していれば、

小規模宅地の特例が使える場合があります。

 

マイホーム控除

不動産譲渡税については、マイホーム控除が使える場合があります。

マイホームを売却した場合、3,000万円までは不動産譲渡税がかかりません。

被相続人と同居していた子にとっては、その不動産はマイホームですから、

その子が相続後に不動産を売却した場合には、マイホーム控除の適用があります。

 

家なき子にも空き家の譲渡特例が

また、家なき子が空き家を相続した後、相続税の申告期限まで保有し、

さらに、空き家を耐震改修等して、売却した場合にも、3,000万円まで、不動産譲渡税がかからないという特例ができました。

この特例では、相続開始後、売却まで、事業、貸付、居住の用に供されていないことが要件となっています。

そこで、売却予定である場合、家なき子は、保有はしても、居住はしないようにしなければいけません。

なお、この特例は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡した場合に適用されます。

 

 

まとめ

居住用の不動産や事業用の不動産は、それがなくなったら、生活に困るものですから、いろいろと控除の制度があります。

そのため、一般家庭では、それほど相続税を恐れる必要はないと言えるでしょう。