不動産を相続したら、相続登記を行う必要があります。

売却する場合にも、相続登記をしなければ売却することができません。

そこで、誰が、いつ、どこで、どうやって相続登記の手続きをするのかをまとめました。

 

どのような相続登記を行うか?

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法定相続分どおりに相続登記を行う

相続人は、法定相続分どおりに、相続登記を行うことができます。

例えば、父が亡くなり、妻と子A、Bが相続人である場合には、

妻の持ち分を2分の1、A、Bの持ち分を4分の1として、共有名義で登記することができます。

この場合には、相続人のうちの一人の申請によって、相続登記を行うことができます。

 

遺言書によって相続登記を行う

遺言書がある場合には、遺言書を使って、相続登記を行うことができます。

ただし、公正証書遺言はそのまま利用できますが、自筆証書遺言及び秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きを経ている必要があります。

 

遺産分割の終了後に相続登記を行う

遺産分割が終了すれば、その結果、不動産を相続することになった人が、相続登記の手続きを行います。

遺産分割協議書は、相続人全員の合意によって作成される必要があり、

そのことを証明するために、相続人全員が、実印を押印し、印鑑証明書を添付する必要があります。

また、遺産分割が家庭裁判所の調停や審判によって行われた場合には、調停調書や審判書を利用します。

審判書には、確定証明書も必要ですので、家庭裁判所で発行してもらいます。

 

相続分のないことの証明書(特別受益証明書)を利用して相続登記を行う

遺産分割協議書に代えて、よく使用されるのが、相続分がないことの証明書(特別受益証明書)です。

これは、自分は、故人の生前に十分なことをしてもらいましたから、この不動産には持ち分はありませんという内容を記載して、

実印で押印し、印鑑証明書を添付するもので、その不動産を相続しない相続人全員の分が必要です。

例えば、子供A、B、Cが相続人である場合に、子供Aは、最後まで親と同居していたが、

BとCは、親から援助を受けて持ち家を購入していたというような場合には、

実家はAが相続するということが、3人の間で暗黙の了解になっていたりします。

このような場合には、遺産分割協議書の作成ではなく、BとCがそれぞれに、相続分がないことの証明書に実印で押印して印鑑証明書を添付し、

Aに交付することで、Aは相続登記が可能となります。

 

 

相続登記に必要な書類

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亡くなった不動産所有者の除籍と除票

まず、相続が開始したことを証明するために、被相続人の除籍が必要です。

また、被相続人の除票もしくは除籍の附票も必要です。

除籍とのつながりを示すために、除票は、本籍地が載っているものを準備します。

最後の住所が不動産登記の所有者の欄に記載されている住所と異なる場合には、

住所のつながりを示すために以前の住所の除票などが必要になることもあります。

 

戸籍等一式と相続関係図

次に、亡くなった不動産所有者の相続人は誰かということを明らかにする必要があります。

そこで、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍や原戸籍を集める必要があります。

これは、相続人に漏れがないようにするためです。

結婚前や10代の頃であっても、女性であれば、出産の記録があるかもしれませんし、男性であれば、認知の記録があるかもしれません。

そういった子も、相続人ですから、まずは、相続人全員を洗い出し相続関係図を作成することにより、これで相続人が全員ですということを証明する必要があるのです。

また、兄弟姉妹が相続人である場合には、相続の第一順位である子がいないことや父母がすでに死亡しているということを証明する必要があります。

そして、誰が相続人かが、一目でわかるようにするために、相続関係図(よくある家系図のようなものです)を作成して添付します。

相続関係図には、

  • それぞれの生年月日
  • 死亡している者は死亡日
  • 被相続人の最後の本籍
  • 被相続人の最後の住所
  • 相続人(次の所有者になる人)の住所
  • 作成者名の記載、押印

が必要です。

相続関係図を添付しておけば、手続き終了後、戸籍等の一式は還付してもらえます。

なお、遺言書によって登記する場合には、相続人全員を把握する必要がありませんので、戸籍等一式は不要です。

また、遺産分割の調停調書や審判書によって登記する場合にも、相続人に漏れがないということは、家庭裁判所がチェック済みですので、

戸籍等一式は不要です。

 

相続人の住民票

不動産の所有者の欄には、所有者の住所と氏名が記載されます。

この住所は、住民票上の住所です。そのため、所有者となる相続人の住民票を提出する必要があります。

 

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、

  • 公正証書遺言書
  • 検認済みの自筆証書遺言
  • 検認済みの秘密証書遺言
  • 遺産分割協議書(全員分の印鑑証明書添付)
  • 遺産分割の調停調書
  • 審判書(確定証明書添付)
  • 特別受益証明書(印鑑証明書添付)

のいずれかです。

相続分どおりの持ち分で登記を行う場合には、これらは必要ありません。

これらの書類は、手続きの終了後は、原本を還付してもらう必要があります。

そこで、これらの書類は、コピーを取り、コピーの方に赤字で、「原本還付」「右は原本と相違ありません」と記載して、署名押印し、

原本とコピーの両方を提出する必要があります。

コピーが複数枚にわたる場合には、割印も必要です。

 

登記申請書

登記申請書の書式は、法務局のホームページにあります。

物件目録の作成も必要になりますので、法務局で不動産の登記簿を取得しておく必要があります。

 

登録免許税の支払い

相続登記を行うには、法務局に登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税は、その不動産の固定資産評価額の1000分の4です。

例えば、固定資産評価額が、1,000万円の不動産であれば、4万円ということになります。

登録免許税は、収入印紙を貼ることによって払います。

不動産の固定資産評価証明書は、登録免許税の計算のため、法務局に提出する必要がありますので、その不動産がある市区町村の役所で取得しておく必要があります。

 

 

相続登記を行う場所と時期

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相続登記は、その不動産の所在地のある地域を管轄する法務局で行います。

管轄は、法務局のホームページで調べることができます。

遠隔地である場合には、郵送でも申請できます。

郵送での申請の場合には、返信用封筒(書留用として切手も貼付)を入れておく必要があります。

書留と同じ効果のあるレターパックを利用すると便利です。

なお、法務局には、相談窓口もありますので、提出しようとする書類を見てもらい、アドバイスを受けることができます。

管轄にこだわらず相談できますので、近所の法務局で相談して、書類が揃ったら、管轄の法務局に郵送申請するということもできます。

 

期限はあるか

相続登記には期限はありません

また、相続登記をしていないからといって、特に罰則があるというわけでもありません。

ただ、世代交代が進んでいるのに、全く相続登記をしていなかったということになれば、

相続関係が複雑になり、相続人間の話し合いがまとまりにくくなったり、相続登記のための必要な書類が増えたりします。

そうすると、いざ、不動産を売却したいと考えたときに、相続登記ができるまでに思わぬ時間がかかることにもなりかねません。

遺言書の検認が終了したり、遺産分割が終了するなど、相続登記を行うことが可能になったら、早めに登記手続きをしましょう。

 

 

まとめ

不動産は大事な財産です。自分が所有者になったら、登記をしましょう。

分からないことは、司法書士や法務局の相談窓口で聞けば、丁寧に教えてくれます。