皆さんが今日この瞬間、いきなり不動産を相続したとしたらどうしますか?

しかもその不動産が一軒家であったとすれば、どうするでしょうか。

とりあえず相続したのだから何らかの手続きをしなければいけないと考えるかもしれません。

しかし、具体的にどんな手続きをすればいいのか、すぐに答えることはできますか。

一軒家を相続したとしたら、その不動産をどうしたいか、すぐに答えることはできるでしょうか。

日本の相続財産に占める不動産の比率は非常に高いと言われています。

そう、日本は多額の預金を相続する可能性よりも、空き家を相続してしまう可能性の高い国なのです。

実際に法律家に対して相談が増えている

  • 空き家の処分方法
  • そして処分方法ごとの相談先

について解説します。

とても簡単に解説しますので、不動産を相続した瞬間に

  • このように処分するのでこの手続きをしなければいけない
  • この専門家に相談すればいい

というところをまずはおさえてしまいましょう。

不動産相続のポイントです。

 

その不動産どうする?答えは「わからない」

遺産に占める不動産の割合が高いからこそ、日本人なら誰もが空き家問題と無関係でいることはできません。

近所の空き家を見て、

  • いつの間にか住んでいる方を見なくなった
  • 庭や屋根がぼろぼろだな

と思っても、それが我が身に降りかかるとはなかなか想像しないのです。

しかし、遺産に占める不動産の割合が高いわけですから、

  • おじいちゃんやおばあちゃんが持ち家の人
  • 実家が持ち家という人
  • 自分が一軒家を所有している人

などは、将来的に自分が不動産相続に関わらなければならないことを覚悟しなければいけないでしょう。

条件を見ていくと、日本のほとんどの人が当てはまるといえるのではないでしょうか。

空き家を相続した場合は、主に4つの選択肢があります。

主に4つの方法の中から、相続人がどうすべきか決めることになります。

しかし、不動産相続が現実に多く、将来的にも空きや問題に関わらなければならないだろう日本人がとても多いにも関わらず、この選択肢の時点である大きな問題が起きているのです。

 

空き家の原因は50パーセント以上が相続?

皆さんは「この四つの選択肢の中からどれを選ぶ?」と問われたらどのように答えますか。

はっきりと答えることのできる人は、家族の中で既に不動産相続対策がある程度話し合われている方ではないでしょうか。

あるいは、普段から、

  • 空き家問題
  • 相続問題
  • 不動産問題

に興味があり、問題意識を持っている人ではないでしょうか。

選択肢の時点で起きている問題とは、これらの選択肢を選ぶことができずに放置するという問題ではありません。

実は、いきなり相続で家主になってしまったために、「不動産にはどんな処分方法(選択肢)があるか思い浮かばない」という問題なのです。

空き家を生み出す原因の最たるものは相続であり、

空き家の実に50パーセント以上が相続によって生まれていると言われています。

 

相続不動産を処分する4つの方法

相続はある日突然発生します。

不動産に興味もなく、不動産関係の知識もないという状態でいきなり空き家の家主になってしまい、

「この家をどう処分すればいい?」を考える前段階、すなわち

  • 「家・・・どうすればいいのでしょう?」
  • 「家の処分方法って、どんなものがあるのかわからないです」
  • 「どこに相談すればいいのかわからないです」

という相続人が非常に多いようなのです。

中には「不動産を相続したのですが、どうしたらいいかわからない」と法律相談に来る人もいるようですが、

「不動産をどうするか」によって誰に相談するべきなのかが変わってきます。

法律の専門家はとりあえず「あなたはどうしたいのですか?」と確認するのですが、

「どうするも何も、何ができるのかすらわからないのです」

という相談者も決して少なくありません。

  • 1、空き家を取り壊して土地だけを所有
  • 2、売却
  • 3、運用
  • 4、空き家のまま所有

以上の4つの選択肢があることを、まずは明確にしてください。

選択肢を知らないという状況よりも、知っているが選べないという状況の方が、相続後スムーズに進むことは言うまでもありません。

他にも寄付やリバースモーゲージなどの処分方法もありますが、こちらは生前の対策もある程度必要になるため、今回は処分方法として取り上げません。

あくまで

何も相続について考えていなかった上に、相続でいきなり家主になって戸惑っている

というケースを想定して話を進めさせていただきます。

 

1、空き家を取り壊して土地だけを所有

4の空き家を取り壊して土地だけ所有し続けるということは一般的にあまり行われません。

基本的に家の取り壊しというのは、

  • 土地を売却したり
  • 運用したり

といった、次のステップのために行われることが多いのです。

また、空き家を取り壊してもらうと税金の特例が受けられなくなり、土地に課税される税金が最大で6倍に跳ね上がってしまいます。

空き家を放置していながら使途もなく・・・という人の中には、税金が高くなってしまうことを恐れて空き家を放置している人もいます。

売却や運用のために家を取り壊す場合は、自分で勝手に火を点けるなどの行為はもちろんいけません。

また、取り壊した建物に関しては滅失登記(その建物の登記を「建物が存在しません」と閉じること)をする必要があります。

司法書士や自治体、土地家屋調査士などに相談しましょう。

参照:
http://www4.city.kanazawa.lg.jp/

 

2、売却

これから売却という処分を検討している場合は、不動産屋に相談したり、空き家バンクに相談したりするのが適切な方法です。

参照:
https://www.iju-join.jp/

ただし、相続登記をしていなければ買い手が現れても「はいどうぞ」と相手に不動産の名義をスムーズに渡すことができません。

なぜなら不動産の名義が相続人ではなく亡くなった人になっているからです。

売却のためには前段階として相続登記をしておくことが必要になりますので、

不動産屋などに相談しながら何時売れてもいいように手続きを進めておきましょう。

また、一軒家の中には、

  • 抵当権
  • 根抵当権

がついているものもあります。

これらはいわば借金のかたのような状態になっていることを示すものです。

借金返済が滞れば家を抵当権のもとに競売にかけられて換金されると考えるとわかりやすいです。

抵当権や根抵当権が付着している不動産は購入しても後に競売にかけられるリスクがあります。

なかなか買い手がつきません。

だからこそ、今後のことを考える上でも、登記のチェックもできる司法書士に確認し、売買のアシストをしてもらうメリットがあります。

 

3、運用

運用する場合もまずは相続登記をすることになるでしょう。

平行して賃貸を得意とする不動産屋に相談するのがいいでしょう。

また、不動産屋の他にこのような機関も存在しています。

参照:
http://www.jt-i.jp/

運用をする場合は、まずリフォームなどを先にしてから広告を出すこともあります。

不動産の賃貸を得意とする不動産屋に相談し、順番に添って進めるのがいいでしょう。

 

4、空き家のまま所有

空き家のまま管理するという方法もあります。

この方法の場合、将来的に空き家に誰か住むとしても、

それまでの期間、きちんと不動産を管理することが必須となります。

自分で管理できるのであれば、空き家の掃除などをこまめにするのもいいでしょう。

シルバー人材センターなどでは、空き家の掃除や換気も引き受けてくれることがあります。

掃除業者にも相談するのがいいでしょう。

また、考えたいのが空き家の普段からの管理体制です。

掃除などはたまに空き家に赴くことでできますが、空き家は基本的に人が住んでいないわけですから、

  • 防犯
  • 外観の痛み具合

のチェックなどは掃除と切り離して考える必要があります。

空き家の管理は税金や維持管理費用の面でとても高額な印象がありますが、100円からできる機関もあります。

こういったところを上手く活用するのがいいでしょう。

参照:
http://www.matsue-silver.jp/

 

最後に

空き家問題の最たる原因は相続であるといわれます。

空き家の中で相続が原因となっているものが50パーセント以上であると言われているわけですから、

日本の空き家問題を考える上では相続について考えることが必須なのではないでしょうか。

空き家問題を解決するためには、相続と関連づけて考えることが、空き家問題の解決に繋がるかもしれないですね。

しかし問題なのが、多くの人が相続をするまで不動産管理に馴染みがないという実体です。

自分の家があっても、他の不動産を同時に所有するということがなかったため、いざ相続が発生しても、

  • 「不動産ってどうやって扱えばいいの?」
  • 「不動産って取得した後にどんな選択肢があるの?」

ということがわからず、頭を抱えて「どうすればいいかわかりません」と法律家に相談するという現状です。

空き家の処分には主に4つの方法があります。

まずは4つの選択肢があるということを覚え、処分ごとにそれぞれ適切な場所に相談できるようにしておけば、スムーズに進むことでしょう。